Langevad hinnad ei võimalda lepinguid rikkuda

On üsna selge, et Elon Musk soovib, et tal oleks Twitteri omandamisel mulligan. Selle aasta alguses võttis ettevõte vastu tema pakkumise omandada ettevõte 54.20 dollari eest aktsia kohta (see on valitud osaliselt marihuaana nalja tõttu).

Kuigi see hind oli tolleaegse aktsiahinna suhtes tagasihoidlik, langes aktsiaturg järgnevatel kuudel, nagu ka Twitteri aktsia hind. Suveks sai selgeks, et Musk maksab ettevõtte eest palju rohkem, kui see väärt oli.

Mõistes oma viga, tegi Musk jõulise katse tehingust vabaneda; ta kinnitas esmalt oma kavatsust taganeda, kuna ettevõte ei olnud veebisaidil tegutsevate robotite olemasolu osas täiesti läbipaistev, ja seejärel näis ta astuvat samme, et tühistada oma tehingu rahastamiskokkulepe, mis tema arvates võib temast välja tulla.

Delaware'i kantseleikohus, kus Twitter on asutatud ja tehing aset leidis, tegi aga täiesti selgeks, et leping, mille ta allkirjastas, kui ta nõustus omandama Twitteri, määratles selgelt tehingu tühistamise eeldused ja aktsiahinna järsk langus toimus. mitte üks neist.

Hoolimata tema advokaatide jõupingutustest ühele neist predikaatidest vastata, ei õnnestunud neil seda teha ja tehing õnnestus. Tänapäeval on Elon Musk – kahtlemata kahetsusväärselt – ettevõtte omanik, mille eest ta maksis oluliselt rohkem kui selle turuhind.

Elon Musk ei ole ainus investor, kes on vara ostmiseks tehingu teinud ja näinud selle väärtuse langust enne tehingu sõlmimist.

Umbes samal ajal, kui Musk korraldas Twitteri omandamist, sõlmis üksus nimega Java Capital LLC – New Yorgi investeerimisfirma Emerald Empire Inc sidusettevõte – lepingu osta mitmepereelamurajoon St. Louisis.

Lepingu sõlmimise ja tehingu sõlmimise vahelisel ajal hüppasid oluliselt intressimäärad, mis halvendas EEI oodatavat tulu investeeringult. Selle tulemusena otsis see tehingust väljapääsu. Nagu Musk, kasutas see lepingu ülesütlemiseks mis tahes võimalikku ettekäänet: antud juhul väitsid nad, et nende ostetava arenduse üksuste arvu hinnanguline arv oli vale, kuna see hõlmas rendikontorit, laoruumi ja jõusaali. Selle tulemusena jäi neil 425 asemel välja üürida vaid 429 ühikut ja nad väidavad, et see lahknevus on piisav, et võimaldada neil leping lõpetada. ja saavad oma tõsist raha.

Müüja, üksus nimega Southfield Partnership, väitis, et kahte näidisüksust, laoruumi ja spordikeskust saab hõlpsasti rentida, kui tehing on lõpule viidud ja hoone on peaaegu täielikult hõivatud. Ta väitis, et Java Capital soovis lepingu lõpetada lihtsalt seetõttu, et sellel polnud enam rahaliselt mõtet.

Lepingu tingimuste kohaselt annaks see Java Capitalile õiguse endale teenitud raha endale jätta; kuna hind, mida täna väärt on, on kahtlemata langenud, kompenseeriks see Southfield Partnershipile asjaolu, et aprillis Java Capitaliga sõlmitud tehing välistas tal lähikuudel teiste potentsiaalsete ostjate otsimise, enne kui Missouri kinnisvaraturg pehmenes.

Umbes samal ajal, kui Java Capital sellele omandamislepingule alla kirjutas, sõlmis teine ​​Emerald Empire'i sidusettevõte samuti lepingu teise kinnisvara omandamiseks St. Louis'i piirkonnas, mille arendas üksus nimega VA7 Trilogy. Nagu Java Capitali poolelioleva ostu puhul, langes ka tehingu kasumlikkus intressimäärade tõusuga ning nüüd on väidetud, et müüja esitas tehingust kuidagi valesti, mida ta soovib lepingu tühistamiseks ära kasutada.

EEI osaleb ka teises sarnasest olukorrast tulenevas kohtuasjas; see suleti mais St. Louisis asuva mitmepereelamu kinnistu ja kaebab kohtusse, et ka see tehing tühistataks ja selle tõsine raha tagastataks.

Kinnisvarainvesteeringud võivad olla riskantsed: finantsvõimendus, mida enamik arendajaid ja ehitajaid oma investeeringute rahastamiseks (ja ka meie, koduostjad) kasutavad, tähendab, et turu tagasihoidlik langus võib investori omakapitali lühikese aja jooksul hävitada. On arusaadav, et investor, kes seda näeb, juhtub lepingu ja sulgemise vahel tahaks sellest põgeneda.

Kinnisvaraturg muutuks aga palju ebaefektiivsemaks, kui ostja saaks kokkuleppeid kergesti tühistada tagantjärele lihtsalt sellepärast, et turg muutus. Müüjad nõuaksid selle riski kompenseerimiseks kõrgemaid hindu, seaksid tehingule lisatingimusi, et püüda muuta need puutumatuks – suurendades tehingukulusid – või lükkaksid müügiga üldse edasi ja hoiaksid kinnisvara kauem kinni, tõstes kinnisvarahindu veelgi.

Delaware'i kantseleikohus nõudis Elon Muski lepingutingimuste järgimist, kuna lepingus oli selgelt kirjas selle tühistamise tingimused, mida ei olnud täidetud, ja teisiti käitumine oleks lisanud turu tulevastesse tehingutesse märkimisväärse ebakindluse.

Sama põhjendus kehtib ka nende kinnisvaratehingute kohta. Ettevõtted peavad oma lepingutest kinni pidama ja kohtud peavad järgima nende tingimusi, isegi kui need ei pruugi olla enam ühele üksusele rahaliselt kasulikud. See on arusaam, mis on meie majandussüsteemi aluseks.