(Bloomberg) – Londoni ja Frankfurdi trofeekinnisvarades valitsev segadus annab ülevaate kahjudest, mis ootavad Euroopa kinnisvarainvestoriid, kuna neid ootab ees rekordiline järsem pööre.
Enim loetud Bloombergist
Alates Londoni City büroohoone pingelisest refinantseerimisprotsessist kuni Saksamaa finantskeskuse Commerzbank Toweri pingelise müügini – investorid otsivad võimalusi rahastamislünkade ületamiseks, kuna laenuturud hakkavad kiiresti tõusvate intressimäärade tõttu kinni.
Reaalsuskontroll hakkab pihta lähinädalatel, kui laenuandjad kogu Euroopas saavad aastalõpu hindamiste tulemused. Hindade tugev langus ähvardab põhjustada laenulepingute rikkumist, käivitades erakorralised rahastamismeetmed alates sundmüügist kuni värske sularaha pumpamiseni.
"Euroopa läheb läbi 10-aastase kerge rahaga kaasneva suurepärase lõdvenemise," ütles erakapitalifirma Apollo Global Management partner Skardon Baker. "Hädade ja nihestuse hulk on spektrist väljas."
Loe lisaks: Ülemaailmne kinnisvaraturg seisab silmitsi 175 miljardi dollari suuruse võlaspiraaliga
Laenud, võlakirjad ja muud võlad kogusummas umbes 1.9 triljonit eurot (2.1 triljonit dollarit) – mis on peaaegu Itaalia majanduse suurune – on tagatud kommertskinnisvaraga või laienevad üürileandjatele Euroopas ja Ühendkuningriigis, selgub Euroopa Pangandusjärelevalve Asutuse Bayesi uuringust. Business School ja Bloombergi koostatud andmed.
Ligikaudu 20% sellest ehk umbes 390 miljardit eurot küpseb sel aastal ja ähvardav majanduskriis tähistab esimest tõelist proovikivi regulatsioonidele, mis on loodud pärast ülemaailmset finantskriisi kinnisvaralaenuriskide ohjeldamiseks. Need reeglid võivad lõpuks muuta paranduse järsemaks ja järsemaks.
"Ma arvan, et ümberhindlus toimub kiiremini kui varem," ütles Prantsuse kindlustusandja Axa SA investeeringute haldamise üksuse kinnisvaraäri juht John O'Driscoll. "Inimesed hakkavad tõusulaine kadudes paljastama."
Uued eeskirjad sunnivad Euroopa laenuandjaid halbade laenude osas agressiivsemalt tegutsema. Nad on ka paremas vormis kui viimase kinnisvarakriisi ajal rohkem kui kümme aastat tagasi, seega võivad nad olla vähem kalduvad probleemidele mädanema. See paneb koormuse laenuvõtjatele.
Pärast 2008. aasta finantskriisi ei soovinud enamik panku halbu laene sisse nõuda, kuna see oleks toonud kaasa tohutuid kahjusid – praktikat, mille nimi on "pikendama ja teesklema". Uute viivislaene käsitlevate eeskirjade kohaselt peavad laenuandjad provisjonima pigem eeldatava kui kogunenud kahjumi katteks. See tähendab, et neil on vähem stiimulit pingutada ja loota, et varade väärtus taastub.
Siiani ei ole hinnangud piisavalt langenud, nii et kõrgemad võlad – tavaliselt pankade laenud – on vee all, kuid see võib peagi muutuda. CBRE Group Inc. hinnatud Ühendkuningriigi äripinnad langesid eelmisel aastal 13%. Langus kiirenes teisel poolel, ainuüksi detsembris registreeris maakler 3% langust. Goldman Sachs Group Inc. analüütikud on prognoosinud, et kogulangus võib ületada 20%.
Pangad võivad seejärel tegutseda enne, kui hinnad veelgi langevad, ja riskida krediidikahjudega, sundides võlgu jäänud üürileandjaid kasutama keerulisi alternatiive. Probleemid muutuvad keerulisemaks nende jaoks, kellel on võla tähtaeg. Laenuandjad vähendavad kinnisvara väärtust, mida nad on nõus välja laenama. See tähendab, et madalam hinnang võib toimida kahekordse hädana, suurendades rahastamislünka.
"Pankade isu on madalam ja see jääb madalamaks", kuni ilmneb märk, et turg on saavutanud põhja, ütles Vincent Nobel, Federated Hermes Inc. varapõhise laenamise juht. Uued eeskirjad sunnivad panku tegelema halbade laenudega "ja üks võimalus probleemide lahendamine on muuta see kellegi teise probleemiks.
Rootsi on seni olnud kriisi epitsenter, kus prognooside kohaselt langevad koduhinnad tipptasemelt 20%. Riigi börsil noteeritud kinnisvarafirmad on viimase 30 kuu jooksul kaotanud 12% oma väärtusest ning Rootsi keskpank ja finantsjärelevalve on korduvalt hoiatanud kommertskinnisvaravõlgadest tulenevate riskide eest.
Finantsinspektsiooni direktori vanemnõuniku Anders Kvisti sõnul võib kinnisvaraväärtuste langemine vallandada doominoefekti, kuna suuremate tagatiste nõudmine võib sundida müüma hätta sattunud kinnisvara.
Kuigi on mõningaid stabiilsuse taskuid nagu Itaalias ja Hispaanias, mis said pärast ülemaailmset finantskriisi rohkem löögi, on Ühendkuningriik languses ja on märke, et Saksamaa võiks olla järgmine.
Hea külg on see, et rihmaga kinnisvarainvestoritele on rohkem võimalusi. Sellised üksused nagu suletud krediidifondid on viimase kümnendi jooksul pidevalt laienenud. Kindlustusandjatel ja teistel alternatiivsetel laenuandjatel oli eelmise aasta esimesel poolel Ühendkuningriigi uute kinnisvaralaenude osakaal suurem kui riigi suurpankadel, selgub Bayesi uuringust.
Järgmise 18 kuu jooksul valavad investorid rekordiliselt palju raha niinimetatud oportunistlikesse fondidesse, mis teevad riskantsemaid kinnisvaraennustusi, ütles Cantor Fitzgeraldi tegevjuht Howard Lutnick eelmisel nädalal Davosis toimunud Maailma Majandusfoorumil. Ta ütles, et suundumus aitab kiirendada kommertskinnisvaraturgude taastumist.
Need uued vahendid võivad muuta segaduse lühiajalisemaks kui varem, kui pangad hoidsid aastaid halbu laene. Stockholmi Danske Banki krediidianalüütik Louis Landeman loodab, et lähtestamine on suhteliselt korrektne, kuna laenuvõtjatel on piisavalt vastumeetmeid võtta.
"Igaüks, kes suudab selle lünga täitmiseks loovalt välja mõelda, veedab suurepäraselt aega," ütles Savillsi kommertsuuringute juht Mat Oakley.
– Anton Wileni, Antonio Vanuzzo, Damian Shepherdi ja Konrad Krasuski abiga.
Enim loetud Bloombergi Businessweekist
© 2023 Bloomberg LP
Allikas: https://finance.yahoo.com/news/europe-bracing-sharp-abrupt-real-050000005.html