Kas üür langeb majanduslanguse ajal? Mida võivad üürnikud ja kinnisvarainvestorid oodata

Võtme tagasivõtmine

• See, et on majanduslangus, ei tähenda tingimata, et üürihinnad langevad. Tegelikult oli 2008. aasta majanduslanguse ajal täpselt vastupidine.
• Praegusel üüriturul oleme näinud üürihindade tõusu kiirust langemas, kuid see tähendab ainult madalamaid üürihindu, kui asute valitud turgudel.
• Kui olete kinnisvarainvestor, ei pruugi te oodata üürihindade pidevat rallit. Seda aeglustumist oleks tulnud ette näha.

Pandeemia on Ameerika üüriturgudel laastanud. Alates ettevõtete sulgemisest, mis takistas üürnikel sissetulekut teenida, kuni väljatõstmismoratooriumini kuni massilise migratsioonini, mis kaasnes kaugtöövõimalustega, ei näe miski välja nagu 2020. aasta veebruaris.

On viiteid sellele, et viimastel kuudel on üürnike hinnatõusud vähenenud, kuid see ei pruugi tähendada üüride langust.

Kuigi pole nii palju märke, et elame üle majanduslanguse, võib olenevalt teie sissetulekuklassist tunduda, et elame. Siiski ei pruugi see, kas me oleme majanduslanguses või mitte, oluline, sest majanduslangus ei tähenda tingimata üürihindade langemist.

Üür on püsiva inflatsiooni allikas

Kasvavad üürihinnad olid osa sellest, mis ajendas Toidetud intressimäärade tõstmise alustamiseks. Kui hakkame nägema märkimisväärset üüritõusu, nimetatakse seda "kleepuvaks inflatsiooniks". Kleepuv inflatsioon juhtub siis, kui hinnad hüppavad kuludele, mille hinnad muutuvad 4.3-kuuliste või pikemate tsüklitega.

See tähendab, et pärast selle tõusmist kulub üüri vähendamiseks kauem aega. Tavalisem on näha, et hinnad mõneks ajaks stabiliseeruvad, selle asemel, et hinnad reaalsetes dollarites langevad.

Üürikulud tõusid 23.5. aasta oktoobrist 2019. aasta oktoobrini 2022%, mis tühistab pandeemia ajal töötajate palgakasvust tuleneva kasu. Tõenäosus, et üür langeb piisavalt, et kompenseerida seda ajaloolist tõusu, on väike.

Kas üür langeb majanduslanguse ajal?

Harva juhtub, et üürihinnad langevad viisil, mis oleks rentnikule mõttekas. Kui vaatame üürihindu aastatel 1940–2000, näeme riigi brutoüüri mediaanmaksu pisut langust aastatel 1940–1950. Seejärel toimus järgnevatel aastakümnetel tõus.

TryqTeave infrastruktuuri kulutuste komplekti kohta | Q.ai – Forbesi ettevõte

Need andmed on spetsiifilised üksikutele turgudele. Sõltuvalt teie asukohast võivad asjad muutuda. Näiteks sellistes osariikides nagu California, Hawaii ja Maryland langesid üürihinnad aastatel 1990–2000 reaalses dollaris.

Aastatel 1940–2000 oli üsna palju majanduslangusi, kuid majanduslanguse aegse üürihinna hindamiseks võime vaadata ka 2008. aastat. Aastatel 2007–2011, halvimad aastad 2008. aasta majanduslangus, rendihinnad tõusid.

Pärast suurt majanduslangust ei läinud asjad paremaks. Valitsuse aruandlusameti (GAO) andmetel hakkas aastatel 2007–2017 veel kolm miljonit leibkonda maksma rohkem kui 30% oma sissetulekust üüriks. Pooled neist kulutasid üürile üle 50% oma sissetulekust.

Lõppkokkuvõttes ei ütle ükski range reegel, et üür peab majanduslanguse ajal langema.

Kas üür on viimastel kuudel langenud?

Üüritõusud kogu pandeemia ajal on olnud ajaloolised. Kuna inimesed kolisid, nõudlus mõnes linnas ja mullibuumilinnad plahvatas. Inflatsioon ja kontrolli alt väljunud eluasemeturg tõstsid hindu üleriigiliselt, kuid kaugtöövõimalustega kaasnenud migratsioonid muutsid hinnatõus mõnes kohas dramaatilisemaks.

Alates 2022. aasta hilissuvest langes hinnatõusu määr igakuiselt. Mõned neist langustest võivad olla tingitud hooajalistest muutustest nõudluses ja hinnakujunduses, kuid see on esimene kord, kui tõusutempo on pärast ralli algust aeglustunud.

Asjad ei tundu nii kuumad, kui me vähendame aasta-aastast hinnakujundust. 2022. aasta novembri seisuga olid hinnad üleriigiliselt 7.4% kõrgemad võrreldes 2021. aasta novembriga. 2022. aasta alguses olid need aastased tõusud kahekohalised, seega on hea, et need pole enam nii intensiivsed.

Sellegipoolest ei tähenda see üürnike jaoks tingimata madalamaid hindu.

Mõnes piirkonnas on langustempo olnud piisavalt märkimisväärne, et anda tulemuseks üürihindade väike langus. See juhtub peamiselt mullibuumilinnades, kus kohalik majandus ei suutnud pandeemilise rände suure nõudluse perioodil kasvu vastu pidada.

Kas üür langeb 2023. aastal?

Suur osa eluasemeturul toimuvast on piirkondlik. Kuigi mõnes piirkonnas võivad üürihinnad reaalses dollaris langeda, kaldub üldpilt stabiliseerumise poole, kus üürihinnad peatuvad murettekitava kiirusega, kuid ei pruugi langeda.

Osa stabiliseerumise põhjustest on see, et ehitajad on keskendunud mitmepereelamutele. Üürnike jaoks, kes soovivad elada korterites, mitte ühepereelamutes, suurendavad mõnes piirkonnas varud nõudluse rahuldamiseks pakkumist.

Teine põhjus, miks asjad võivad aeglustuda, on see, et inimesed ei liigu nii palju. Vähem inimesi on olnud kodude ostmine Alates sellest, kui Fed alustas intressimäärade tõstmist 2022. aasta märtsis, lahkub üüriturult vähem inimesi. See on viimastel kuudel nõudlusele kaasa aidanud, tõstes üürihindu.

Sellises keskkonnas kolivad üürnikud väiksema tõenäosusega. Kui nad sõlmisid üürilepingu varem pandeemia ajal, on nende praegu makstav määr tõenäoliselt palju väiksem kui praegu.

See tähendab, et kui te sõlmisite eelmisel aastal uue üürilepingu ja hinnad oluliselt langesid, võib see ajendada teid otsima odavamaid majutusvõimalusi, kui uued üürihinnad reaalsetes dollarites langesid.

Mida tähendavad langevad üürid kinnisvarainvestoritele?

Kui üürid reaalsetes dollarites väheneksid, ei ole kahjud tõenäoliselt nii märkimisväärsed kui viimaste aastate kasumid. Kuigi see võib tunduda lühiajalise kahjuna, teenite tõenäoliselt siiski rohkem raha, kui oleksite 2020. aastal. See kehtib tõenäoliselt nende kohta, kes ostsid oma kinnisvarainvesteeringud enne pandeemiat.

Kui kaalute kinnisvaramängu, tuleks kodu või mitme korteriga kinnisvara ostmisel võrrandis arvesse võtta üüride vähenemist. Kuid nende potentsiaalne vähenemise määr ei kõrvalda tõenäoliselt sobiva kinnisvara kasumlikkust pikemas perspektiivis.

Sellegipoolest mõjutab languse määr erinevaid turge ebaproportsionaalselt. Soovite asjadel eriti tähelepanelikult silma peal hoida, kui teil on kinnisvara asukohtades, mille nõudlus on kahe esimese aasta ja pandeemia ajal tohutult muutunud.

Hästi hajutatud portfelli omamine on eriti oluline, kui mõne teie vara kasumlikkus võib aeglustada või langeda. Saate vaadata Q.ai's Investeerimiskomplektid mis hõlmavad paljusid tööstusharusid, et suurendada teie portfelli vastupidavust. Q.ai pakub väga ainulaadset võimalust nimega Portfelli kaitse mis kaitseb teie kasu ja vähendab kahjumit, olenemata sellest, millisesse tööstusharusse investeerite.

Loosung

Riiklik majandusuuringute büroo (NBER) pole veel majanduslangust välja kuulutanud. Olenemata sellest, kas me elame läbi majanduslanguse või mitte, elame kindlasti läbi omapärased majanduslikud ajad.

Vahet pole, kas tegemist on majanduslangusega, sest seda tüüpi langus ei pruugi tähendada üürihindade langust. Iga majanduslangusega seotud majanduslikud tingimused on erinevad, mis tähendab, et tulemus on erinev.

Laadige Q.ai alla juba täna juurdepääsuks AI-põhistele investeerimisstrateegiatele.