Õnnetus, rongiõnnetus või apokalüpsis?

Ägedaid hoiatusi kommertskinnisvara kohta ilmub tänapäeval peaaegu iga päev. Kuigi kontoriturud on pingestatud kodus töötamise sagenemise tõttu, näevad mõned kinnisvaraspetsialistid üha enam hargnevat turgu, jagatud "omajateks ja mittevajajateks". Investorid, üürnikud ja linnad – eriti need, kus on vanemad, lagunevate hoonetega – peavad lähikuudel pöörama suurt tähelepanu, et näha, kuhu nad kukuvad ja kui halvaks asjad võivad minna.

Dramaatilised negatiivsed hinnangud kommertskinnisvarale on kergesti leitavad. The San Francisco standard näeb ette "eepilist kommertskinnisvarakrahhi" selle linna kohal, võrreldes seda läheneva rongiga, millel on "linn, selle eelarve ja võime osutada rööbastega seotud teenuseid". Et mitte alla jääda, Bloomberg tweeted "kaugtöö tapab Manhattani kommertskinnisvaraturu", mille sarnased probleemid laienevad ka teistesse linnadesse.

Kuid isegi see keel kahvatub mille vastu NYU professor Arpit Gupta ja tema kolleegid ütlevad, ennustades "bürookinnisvara apokalüpsist". New Yorgi andmeid kasutades prognoosivad nad "bürooväärtuste langust 45. aastal 2020% ja pikemas perspektiivis 39%, millest viimane kujutab endast 453 miljardi dollari suurust väärtuse mahaarvamist", mis võib viia linna "fiskaalsesse hukatusse". Sarnased kahjud võivad tabada teisi linnu ja seeläbi ka riigi majandust.

Kuidas me siis mõistame muid halbu, kuid mitte apokalüptilisi andmeid? CommercialEdge's Septembrikuu igakuine riikliku büroo aruanne näitas, et keskmised kontorite noteerimishinnad on stagneerunud, 38.70 dollarit ruutjala kohta, mis on 0.1% vähem kui aasta varem. Halb, aga mitte apokalüptiline. Ja nagu Märkasin hiljuti, on mõnedes linnades, eriti Sunbeltis või tugevate bioteadustega seotud linnades, näha tugevat üüriturgu.

Mida muud andmed meile ütlevad? Moody'se dokumenteeriti, et kommertshüpoteekidega tagatud väärtpaberite puhul ilmnes 2020. aasta teises kvartalis, just pandeemia saabudes, "kõrgenenud õigusrikkumiste määras tohutu hüpe". Kuid pangad, elukindlustusinvestorid ja teised restruktureerisid laene ja pakkusid kannatlikkust, vähendades nende õigusrikkumiste määra. Seda strateegiat on raskem järgida, kui kontoriturule tuleb uus surve, eriti kui Fed tõstab intressimäärasid, muutes laenu võtmise kulukamaks.

Seni näib vähemalt kommertspankade kinnisvaralaenud olevat kontrolli all. Pandeemia kõrgpunktis, 0.07. aasta teises kvartalis jõudsid nende väljamaksete ja rikkumiste määrad 2020 protsendini. Kuid 2022. aasta kahe esimese kvartali jooksul Fed teatab nendest intressimääradest null, ei ole signaal laenukvaliteedi dramaatilisest langusest.

Ja isegi 2020. aasta halvad numbrid ei sarnanenud 2008. aasta finantskriisiga. Aastatel 2009–2010 olid kommertspankade laenude viivised üle 2% seitsmel järjestikusel kvartalil. Sellest ajast alates on karmim regulatsioon aidanud kontrolli all hoida pankade lahtist laenuandmist, nii et õnneks pole meil märke, et kommertslaenude ebaõnnestumine tõmbaks kogu majandust alla.

Koondnumbrite taha liikumine näitab kommertskinnisvara osas positiivseid märke. Möödunud aastal tõusid Sunbelti linnades, nagu Charlotte ja Austin, või linnades, kus on palju bioteadusi, nagu Boston, üürihinnad kahekohalise numbriga. GoogleGOOG
ja teised tehnoloogiaettevõtted on rentinud suurel hulgal ruumi sellistes linnades nagu New York ja Chicago.

Suurim risk ärikinnisvara puhul on vanemad, vähem ihaldusväärsed büroopinnad. Selle summa igas linnas on selle üldise riski hindamisel kesksel kohal. Ajakirja ümarlaud alates PERE, mis jälgib erakapitali investeerimist kinnisvarasse, leidis "väga väljakutseid tekitava", kuid ebakindla turu, mille riskid ulatuvad ehitus- ja finantseerimiskulude inflatsioonist kuni ähvardava majanduslanguseni.

PERE eksperdid näevad „kaheharulist” turgu, kus on moodsamad hooned (eriti need, mis vastavad ESG-le) ja mõned linnad on kriisiga heas olukorras. PERE investorid näevad "uut normaalsust", kus kontorites on vähem täiskohaga hõivatust, kuid kontorid on endiselt silmitsi "tundmatu" klientide üldise nõudlusega.

Kuid need on kinnisvarainvestorite seisukohad, kes võiksid (nagu tänaval öeldakse), "rääkivad oma raamatust" ja panevad numbritele positiivse pöörde. Seevastu kaaluge NYU ja Columbia "apokalüpsise" analüüs professorid. Kombineerides kodus töötamise andmeid kinnisvarainvesteerimisfondide (REIT) muu finantsteabega, ennustavad nad "pikaajalisi kontorihinnanguid, mis on 39.18% madalamad pandeemiaeelsest tasemest" ja "madalama kvaliteediga kontoriaktsiaid ... vara.”

Kui neil on õigus, on linnadel ja majandusel ees raske sõit. Kuigi mõned vanemad hooned võidakse ümber ehitada elamuteks, pole see lihtne ega vahetu protsess. Kinnisvaraväärtuste kokkuvarisemine võib paljudes linnades kaasa tuua olulisi eelarveprobleeme, mille tulemuseks on sotsiaalteenuste, hariduse, rahvatervise ja muude oluliste valitsuse funktsioonide kärpimine. Me ei ole veel apokalüpsis, kuid me kõik peame võimalusel silma peal hoidma.