Hiina suurimate kinnisvaraärimeeste varandus langeb 30 miljardit dollarit ja kahju on veelgi suurem

Tundub, et Hiina jõukuse edetabelis domineerinud kinnisvaramogulide ajad on lõppemas.

Pekingi kampaania üleriigiliste kinnisvarareformide elluviimiseks on läinud eriti kulukaks riigi kolme suurima kinnisvaraarendaja taga asuvatele asutajatele, kelle müük on pärast maailma miljardäride nimekirja avaldamist aprillis näinud nende kollektiivset varandust 30 miljardi dollari võrra.

Hui Ka Yani, Yang Huiyani ja Sun Hongbini rikkuse kadumine viitab sellele, et Hiina kinnisvara müügi ja kasumi kahekohalise kasvu hiilgeajad on möödas – ja peaaegu kindlasti järgneb veelgi kahjum.

"Kinnisvara muudetakse tõenäoliselt kommunaalteenustega sarnasteks avalikeks teenusteks," ütleb Hongkongi Bocom Internationali tegevdirektor ja uuringute juht Hong Hao. "Kasumimarginaalid on piiratud ja kellelgi ei lubata suurt raha teenida."

Analüütikud ütlevad, et Hiina president Xi Jinping näeb ette suhteliselt rahulikku turgu, kus arendajad ehitaksid soodsama hinnaga eluasemeid. Riigi juht on otsustanud ohjeldada sektori ülemäärast laenamist. Samuti soovib ta peatada kinnisvarahindade hüppelise tõusu, mis on pingestanud keskmiste leibkondade rahaasju, hoidnud neid rohkem kulutamast sellistele valdkondadele nagu lastekasvatamine ning suurendanud riigi haigutavat varanduslikku lõhet rikaste ja vaeste vahel.

Miljardär Hui Ka Yan kannab kõige suuremat mõju. Tema Hiina Evergrande Group kutsub kannatlikkust ja palub offshore-võlausaldajatel mitte võtta "agressiivseid õiguslikke meetmeid", kuna ettevõte koostab ümberstruktureerimiskava. Evergrande, mis oli kunagi riigi suurim arendaja lepinguliste müükide poolest, on sattunud likviidsuskriisi pärast seda, kui Hiina kehtestas laenulimiidid ja avaldas 2020. aasta augustis oma "kolme punase joone" poliitika. Hui, kes kaotas 80. aastal 42.5% oma kunagisest 2017 miljardi dollari suurusest varandusest. , on hädas enam kui 300 miljardi dollari suuruse kohustuste tagasimaksmisega, mis on kogunenud eelmiste aastate võlgadest tingitud laienemise ajal.

Ajendatuna veendumusest, et eluasemete hinnad tõusevad jätkuvalt ja teenitud tulud ületavad alati kulusid, laenas Evergrande oma töötajatelt, jaeinvestoritelt ja ka paljudelt finantsasutustelt, sealhulgas pankadelt ja usaldusfirmadelt, et omandada maad ja ehitada kortereid. .

Kuid pärast rahastamise lõppemist ja koduhindade langust muutus Evergrande'i mudel pankrotti. Kogu turg ei ole näinud mitte ainult Evergrande'i, vaid Kaisa Groupi, Shimao Groupi, China Aoyuan Groupi ja Guangzhou R&F Propertiesi maksehäirete paraadi, sektoriga seotud võlakirjade ja aktsiate müük on laienenud parema kvaliteediga nimedele, nagu Country Aed ja Longfor Properties.

Eelmisel nädalal levisid turuvärinad Hongkongis noteeritud Country Gardeni aktsiatele, mis langesid vaid ühe päevaga 8.1%, kuna tekkis mure, et ettevõttel ei õnnestunud võimaliku vahetusvõlakirjade tehinguks investoritelt piisavat toetust võita. Usalduskriisi tõttu nägi Country Gardeni esimees Yang Huiyan, Hiina rikkaim naine, et tema varandus langes vaid ühe päevaga enam kui miljardi dollari võrra. Kuigi paanika järgmisel päeval vaibus ja aktsiad katsid osa kahjumist, on Yangi netoväärtus alates aprillist saanud 1 miljardi dollari löögi, kuna tema ettevõtte aktsiad langesid enam kui kolmandiku võrra, viies tema varanduse alla 6.2 miljardi dollarini.

Nii Fitch Ratings kui ka S&P Global Ratings alandasid Suni Sunaci reitingut hiljuti. Fitch viitas ettevõtte "finantspaindlikkuse vähenemisele kapitalituru suure volatiilsuse tõttu". Ettevõte kogus jaanuari keskel 580 miljonit dollarit, müües 452 miljonit aktsiat hinnaga 10 Hongkongi dollarit tükk ehk 15% allahindlus tolleaegsest sulgemishinnast. Fitchi sõnul vajab see aga rohkem likviidsust ja võib-olla tuleb hiljem varasid müüa.

Valitsus on teadlik, et kinnisvararemont mõjutab kõiki. Kuid hiljutisi poliitilisi kohandusi ei tohiks võtta kui märki otsustavuse nõrgenemisest, ütleb Hiina peaökonomist ja Hongkongi HSBC Aasia majanduse kaasjuht Qu Hongbin. "Sihikindlus püsib suur ja reformi tugevus on enneolematu," ütleb ta.

Kuid selleks, et vältida kogu sektori äkilist krahhi, mis mõnel hinnangul võib moodustada koguni 25% Hiina SKTst, on ametivõimud andnud välja juhised hüpoteeklaenude kinnitamise kiirendamiseks, teatud ühinemiste ja ülevõtmiste rahastamise hõlbustamiseks ning kärpimiseks. baasintressimäär esimest korda peaaegu kahe aasta jooksul, et aidata kaasa üldisele majandusele.

Nomura majandusteadlaste Lu Tingi ja Wang Jingi sõnul võib Hiina SKT 4.3. aastal kasvada vaid 2022%, 8.1. aasta ametlike andmetega 2021%. ekspordi kasv võib kõik varju heitma üle maailma suuruselt teise majanduse. Detsembris kahanes kodude müük aasta varasemaga võrreldes 19.6% ning kinnisvarainvesteeringud vähenesid 14%, samas kui kinnisvaraarendajatele laekunud finantseering on 19.3% väiksem.

Ametivõimud kaaluvad mõningate piirangute tühistamist kinnisvaraettevõtete juurdepääsule tingdeponeerimiskontodel hoitavate eelmüüdud korterite tuludele. Sel aastal võivad riiklikud pangad jätkata laenude andmist kinnisvaraettevõtetele, mille bilanss on tervem, ütleb HSBC Qu. 

Samal ajal mängivad riigi toetatud ettevõtted kinnisvaraturul aktiivsemat rolli. Riikliku metalli- ja mineraaliettevõtte China Minmetals tütarettevõte Minmetals International Trust Co. võttis hiljuti üle kaks Evergrande elamuprojekti lõunapoolsetes linnades Kunmingis ja Foshanis, et "tagada koju kättetoimetamine, tagada inimeste elatis ja stabiilsus, ” vastavalt Reutersi raportile.

Mõned analüütikud on soovitanud kinnisvaraturu reformimisel olla ettevaatlik. "Praeguste raskuste taustal kogu majanduses oleks kinnisvarasektori ümberkorraldamine ettevaatlik," ütleb Pekingis asuva butiik-investeerimispanga Chanson & Co direktor Shen Meng. Kuid ta lisab, et otsus on "vankumatu, ” ja kinnisvaraarendajate kasumimarginaali oleks kontrollitud mõistlikus piirides.