120 km pikkune rongisõit Luoyangi ja Zhengzhou linnade vahel näitab majanduslikku halba enesetunnet ja purunenud unistusi. Aknast mööduvad lõputult pooleldi ehitatud elamutornid tunniajase teekonna jooksul üksteise järel. Paljud hooned näivad olevat valmimas; mõned on valmis ja neist on saanud perede kodu. Kuid palju rohkem on tühjad luustikud, kus ehitamine juba ammu lõpetati. Arendajatel on raha otsa saanud ning nad ei saa enam töötajatele maksta ega materjale osta. Projektid on takerdunud. Pered ei saa kunagi oma kodu.
Rongisõit läbi Hiina südalinna aitab selgitada riigi üht viimase aja suurimat kriisi: avalikkuse usalduse kaotust valitsuse majandusmudeli vastu. Aastakümneid on kinnisvaratööstus olnud Hiina pidurdamatu tõusu sümboliks. Eraettevõtjad on teeninud suuri varandusi. Keskmised inimesed on näinud, kuidas nende netoväärtus on hüppeliselt tõusnud, kuna kodu väärtus kolmekordistus. Kohalikud omavalitsused on täitnud oma riigikassat, müües arendajatele suuri maa-alasid. Hämmastav 70% Hiina leibkonna rikkusest on nüüd seotud kinnisvaraga.
Usalduse õõnestamine selle mudeli vastu tähendab Hiina kasvuime aluse kõigutamist. Seoses ulatuslike COVID-19 sulgemiste ja eraettevõtjate mahasurumisega toimub see mitmel rindel. Kuid kusagil pole see selgem kui kinnisvaratööstuses, mis moodustab hinnanguliselt 25% SKTst. Uute projektide alustamine langes juulis aastatagusega võrreldes 45%, kodude müük 33% ja kinnisvarainvesteeringud 12%. Mõjud levivad läbi majanduse, tabades nii mööblitootjaid kui ka terasetöölisi. Löök usaldusele saabub kriitilisel ajal Hiina juhi Xi Jinpingi jaoks, kellele antakse oktoobris toimuval parteikongressil tõenäoliselt kolmas ametiaeg.
Usalduse taastamine süsteemi vastu on hr Xi ja kommunistliku partei jaoks ülioluline. Ometi on valitsuse reaktsioon olnud ebatavaliselt ebaühtlane ja aeglane ning ametnikud näivad olevat olukorra keerukuse pärast hirmunud. Et taastada usk eluasemeturule, peab avalikkus nägema seiskunud projektide lõpetamist ja hindade tõusu. Samal ajal tuleb ehitusfirmadele ja nende töötajatele hüvitada ning kohalikele ja välisinvestoritele nende fikseeritud tuluga tooted tagasi maksta. Ja seda kõike tuleb teha ilma kinnisvaraturust kujunenud jätkusuutmatut võlamulli taaspuhumata.
Jooned liivas
Eluasemekriisil on kaks otsest põhjust. Esimene on valitsuse mahasurumine kinnisvaratööstuse liialdustele. Alates 2020. aasta augustist on ametnikud piiranud arendajate kohustuste ja varade, netovõla ja omakapitali ning raha ja lühiajaliste võlgade suhet, järgides poliitikat, mida tuntakse „kolme punase joonena“. See on sundinud paljusid lõpetama jätkusuutmatu laenamise ja varasid maha müüma, piirates tõsiselt nende võimet jätkata uute projektide ehitamist ja müümist.
Hiina null-covid-poliitika on teine löök. Keskvalitsus on sundinud kümneid linnu elanikke päevadeks ja mõnikord nädalateks kodudesse lukustama, kui avastatakse covidijuhtumid. Selle artikli kirjutamise ajal on Chengdu ja Shenzheni megalinnad täielikult või osaliselt lukustatud. Seiskamised on takistanud inimestel kodude vaatamist ja ostude sooritamist. Need on avaldanud mõju ka tarbijapsüühikale. Ettevõtjad kardavad oma ettevõtete ootamatut sulgemist. Töötajad muretsevad koondamise pärast. Selline ärevus ei soodusta koduostmist.
Tulemuseks on krõmps. Hiina arendajad sõltuvad likviidsuse tekitamiseks kodude müümisest juba ammu enne nende ehitamist. Eelmisel aastal müüsid nad 90% kodudest ette. Kuid ilma juurdepääsuta võlakirjadele ja laenudele, kuna pangad vähendavad oma riskipositsiooni kinnisvarasektoris ja kuna uus müük nüüd langeb, on kinnisvaraturu Ponzi-laadne olemus täielikult nähtav.
Maailma enim võlgades arendaja Evergrande jättis detsembris maksejõuetuse. Püüdlus oma offshore-võlgade ümberstruktureerimiseks, mis oli mõeldud eeskujuks, jäi juuli lõpu tähtajast mööda. Vähemalt 28 muud kinnisvaraettevõtet on jätnud investoritele makseid tegemata või asunud ümberstruktureerima. Uurimisfirma Gavekal andmetel on kauplemine 30 Hongkongi börsil noteeritud arendaja aktsiatega, mis moodustavad müügi järgi 10% turust, külmutatud. Augusti alguses kauplesid pooled Hiina börsil noteeritud arendajad hinna-kasumi suhtega alla 0.5 – tasemel, millega Evergrande kauples neli kuud enne maksejõuetuse kaotust, märgib Chicago mõttekoja MacroPolo esindaja Song Houze.
Ettevõtted, mida veel kuid tagasi peeti ohututeks panusteks, on nüüd hädas. Võtke näiteks Country Garden, Hiina suurim müügiarendaja. Selle aasta alguses kehitas enamik analüütikuid muret, et see satub surve alla. Investorid jätkasid tema võlakirjade ostmist. Kuid 30. augustil näitas Country Garden, et esimese poolaasta kasum oli langenud peaaegu 100%. Kinnisvaraturg on "kiiresti vajunud raskesse depressiooni", märkis ta oma tulus. Country Gardeni pinge näitab, et probleemid ei ole enam teatud arendajatele omased. Kogu tööstus on ohus.
Potentsiaalsed koduostjad on turult välja langenud. Palju murettekitavamad on aga miljonid inimesed, kes ootavad sageli aastaid kodusid, mille eest nad on juba maksnud. Vaid 60% aastatel 2013–2020 eelmüüdud kodudest on üle antud.
Hr Liu, kes on palunud, et talle viidataks tema perekonnanimega, ostis 2014. aastal Zhengzhous korteri, tehes esialgse 250,000 40,000 jüaani (2017 XNUMX dollari) suuruse sissemakse. Kodu pidi valmima aastal XNUMX. Kuid seda päeva ei saabunud kunagi. Selle asemel üüris ta korteri, enne kui ostis lõpuks teise ilma liftita vanas hoones. Vaevalt on see elu, mida ta endale ette kujutas. Hr Liu ei hakanud kunagi oma hüpoteeki maksma ja on pidanud kinnisvaraarendajaga lõputuid arutelusid sissemakse tagasisaamise üle. "Sellest pole kasu," ütleb ta.
Analüütikud on olnud nendest probleemidest teadlikud juba aastaid, kuid uskusid, et Hiina võimud ei luba kannatanud koduostjatel protestida. Raamatupidamisfirma pwc kaks aastat tagasi avaldatud aruandes märgiti, et isegi kui elamuprojektide ehitamine seiskub, on "sadadel või tuhandetel koordineerimata majapidamistel tavaliselt vähe võime asju mõjutada".
See arvutus on pea peale pööratud. Väike, kuid mõjukas liikumine hüpoteeklaenude maksmisest keeldumise andmete kogumiseks ja avaldamiseks on võimud üllatanud. 12. juulil hakkasid anonüümsed vabatahtlikud sotsiaalmeedias jagama andmeid hüpoteeklaenude boikoteerimise kohta. Siiani on tuvastatud umbes 350; analüütikud usuvad, et see on tõenäoliselt murdosa tegelikust numbrist. Osariigi tsensorid on andnud endast parima, et eemaldada viited plahvatusohtlikule teabele, kuid teadmised protestidest näivad siiski olevat levinud. Seejuures veenatakse teisi ostmist edasi lükkama või hüpoteegimakseid peatama.
Investorid ja potentsiaalsed koduostjad jälgivad nüüd rahutusega, kuidas riik nii kesk- kui ka kohalikul tasandil oma vastust kokku paneb. Rohkem kui kümne aasta jooksul on Hiina linnad kasutanud pikka nimekirja reegleid ja stiimuleid kohalike kinnisvaraturgude viimistlemiseks, tavaliselt selleks, et vähendada spekulatsioone ja jahutada kiiret hinnatõusu. Nende hulka kuulus kontroll hüpoteeklaenudele juurdepääsu üle, samuti piirangud selle kohta, kes saavad osta kodusid ja kui palju nad saavad osta.
Linnad lõdvendavad neid reegleid. Hiina investeerimispanga cicc andmetel teatasid kohalikud omavalitsused maist juulini 304 üksikmeetmest usalduse taastamiseks. Zhengzhou, kes oli hüpoteeklaenude protestide keskmes, oli varane liikuja. Märtsis teatas ta 18 meetmest, et suurendada nõudlust. Nende hulka kuulusid meetmed hüpoteeklaenude saamise hõlbustamiseks ja eakate liikmetega peredele linna kolimise korral korteri ostmise võimaldamiseks.
Need signaalid ostjatele on äratanud palju tähelepanu – mitte sellepärast, et need on nõudlust elavdanud, vaid seetõttu, et need näivad olevat vastuolus keskvalitsuse poliitikaga. Augustis Hiina sotsiaalmeedias laialt levinud videos nähti Hunani provintsi kohalikku kommunistliku partei juhti, kes kutsus inimesi üles ostma võimalikult palju kodusid: „Kas ostsite kolmanda? Siis osta neljas." Sõnum on vastuolus hr Xi enda sõnumiga, kes on hoiatanud, et "kodud on elamiseks" ja kindlasti mitte spekulatiivseks investeeringuks.
Reguleerivad asutused ja ametnikud on samuti julgustanud kohalikke omavalitsusi looma päästefonde, et investeerida lõpetamata eluasemeprojektidesse ja aidata lõpuks pettunud ostjateni koju toimetada. Zhengzhou on selleks eraldanud 80 miljardit jüaani (12 miljardit dollarit). Arvatakse, et kohalikud fondid sobivad paremini kohapealsete tingimustega.
Zhengzhou katsetab võib-olla seni kõige agressiivsemat kohalikku plaani. Linnavalitsus andis arendajatele välja käskkirja, mis ütleb, et kogu seiskunud ehitus peab uuesti algama 6. oktoobriks. Maksejõuetu ettevõtted, kes seda teha ei saa, peavad taotlema ümberkorraldamist, et tuua uusi investeeringuid, ning samuti tagasi maksma kõik koduostjate, näiteks hr Liu, tehtud sissemaksed. Kui seda ei tehta, võidakse arendajaid uurida omastamise ja muude raskete kuritegude pärast.
Poliitikakujundajad on omalt poolt alates mai keskpaigast korduvalt hüpoteeklaenude intressimäärasid langetanud. Kodude pakkumise tagamiseks on keskvalitsus võtnud osa eraarendajate uute võlakirjade emissioonide täielikust tagamisest, nihutades sellega riski sisuliselt riigi kanda. Hädas kinnisvarafirma Longfor hindas 1.5. augustil 3.3 miljardi jüaani väärtuses võlakirja 26% kupongimääraga, mis on turuhinnast tunduvalt madalam. See oli võimalik ainuüksi seetõttu, et võlakirja tagas täielikult riigiasutus China Bond Insurance. Selliseid emissioone on plaanis teha rohkem, et pakkuda arendajatele likviidsust, mida valitsus peab kvaliteetsemaks. See on võitjate valimise programmi algus.
Teine riigipoolne toetus on tulemas otsese likviidsuse näol. 22. augustil teatasid keskpank ja rahandusministeerium, et toetavad riigi poolt suunatud poliitikapankade erilaene, mida saab anda eelmüüdud kodude lõpetamiseks. Programmi suurust ei ole avalikustatud, kuid uudisteteenistus Bloomberg teatas, et kättesaadavaks tehakse 200 miljardit jüaani.
Sedalaadi avaliku sektori kulutused on kahe teraga mõõk. Ühest küljest aitab see kodud õigusjärgsete omanikeni viia ja hüpoteegimakseid uuesti alustada, vähendades pankade survet. Kuid samal ajal täidab sularaha auku, mille on tekitanud halb kohalik valitsemine ja kahtlased kinnisvaraarendajad. "See lihtsalt kujutab endast raha, mida ei saa mujal stiimulitele kulutada," märgib Alex Wolf pangast JPMorgan Chase.
Tagasi joonistuslaua juurde
Zhengzhou jõupingutused uute ostjate julgustamiseks alates märtsist on langenud. Selle asemel on tingimused jätkuvalt halvenenud, mis viitab sellele, et kohaliku poliitika kallal nokitsemisest ei piisa. Kohalikud päästefondid näevad samuti nõrgad. Paberil on mitmel linnal kulutamiseks palju raha, kuid nad sõltuvad kohalikest omavalitsustest rahastavatest ettevõtetest, kellel on rahapuudus. Analüütikud jälgivad tähelepanelikult Zhengzhou katset kogu ehitus kuu aja jooksul taaskäivitada, kuid paljud kahtlevad, kas selliseks kiireks lahenduseks vajalikud rahalised vahendid on saadaval. Need meetmed võivad vallandada väiksemate arendajate seas kokkuvarisemise laine, põhjustades paanikat ja rahalisi segadusi.
Investorid on pannud rohkem lootust keskvalitsusele, kuid seni pole selle reaktsioon kriisi ulatusele vastanud. 200 miljardi jüaani laenuprogramm võib moodustada vaid 10% sellest, mida on vaja riigi kõigi lõpetamata kodude ehitamiseks. Umbes 5 miljardi dollari väärtuses elamukinnisvara on alates 2020. aastast eelmüüdud, arvab hr Song MacroPolost, muutes isegi väikese osa nende kodude päästmise uskumatult kulukaks.
Keskvalitsusel on veel rohkem hoobasid tõmmata. Larry Hu investeerimispangast Macquarie ütleb, et mitmeid meetmeid saab paika panna. Nende hulka kuulub "kolme punase joone" poliitika ajutine leevendamine või lubadus tegutseda viimase abinõuna kõigi seiskunud eluasemeprojektide puhul. Kuigi viimane on kallis, kuulub see täielikult keskvalitsuse rahaliste vahendite hulka.
Arutelu ei keskendu nüüd mitte sellele, kas keskvalitsus suudab usalduse taastada, vaid sellele, kui kaugele ta on valmis minema. Algne finantsvõimenduse mahasurumine oli mõeldud liiga palju võlgu võtnud ettevõtete karistamiseks. Suurem päästepakett julgustab rohkem arendajaid küsima abi kodude valmimisel, sundides valitsust veelgi rohkem kinnisvarasektorit subsideerima, kirjutab uuringufirma Allen Feng Rhodiumist: "täiesti vastupidine sellele, mis oli ette nähtud" kolm punast joont”.
Finantsvõimenduse vastase kampaania eesmärk oli ka viia kinnisvarasektor järgmisel kümnendil paremini vastavusse nõudlusega. Ametnikud on juba ammu tunnistanud, et arendajad müüsid liiga palju kodusid. Umbes 70% alates 2018. aastast müüdud toodetest on ostnud inimesed, kellel see juba oli, hindab JPMorgan. Võlataseme piiramine pidi sundima ettevõtteid tegeliku nõudlusega kohanema.
See nõudlus tõenäoliselt langeb, kuna Hiina rahvastiku kasv aeglustub. Elamute müük ulatus 1.57. aastal 2021 miljardi ruutmeetrini, mis on enam kui kaks korda suurem kui 2007. aastal. Teise uuringufirma Chen Long Plenum prognoosib, et reaalne aastane nõudlus langeb järgmisel kümnendil 0.88–1.36 miljardi ruutmeetrini. demograafiline nihe võtab maad ja linnastumine aeglustub. Turu taaspuhumine tähendab mulli toetamist.
Valitsuse tasakaalustusakt on täis riske. Oktoobri keskel toimub parteikongress, kuna suuremad linnad on suletud. Hüpoteeklaenude boikoteerimine jätkub ja võib-olla kasvab veelgi. Üldine usaldus Hiina majandusaluste vastu võib ületada künnise, millest alates muutub taastumine palju raskemaks. Kõik see tähendab, et hr Xi kolmas ametiaeg algab ebasoodsatel asjaoludel.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Kõik õigused kaitstud.
Väljaanne The Economist, avaldatud litsentsi alusel. Algse sisu leiate aadressilt https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/09/12/chinas-ponzi-like-property-market-is-eroding-faith-in-the-state
Allikas: https://finance.yahoo.com/news/china-ponzi-property-market-eroding-191632180.html