Ehita, kallis, ehita! 2023. aastal peavad linnad stimuleerima uute eluasemete loomist

Teadlased ja prognoosijad püüavad ennustada, kas ja kui kaua Ameerika majandus inflatsiooni all kannatab. Vastused neile küsimustele mõjutavad ka nende hinnangut majanduslanguse kohta; kas me võidame ühe, kas üks tuleb ja kui sügavale ja kauaks see kestab? Kui rääkida eluasememajandusest, siis teelehti on raske lugeda. Hüpoteeklaenude intressimäärad tõusevadja samuti üürid suurendades üldist inflatsiooni. Samal ajal tõusid ühepereelamute hinnad 2021. aastal hüppeliselt, kuna kaugtöötajad kasutasid odavat raha ja kaugtööd, et tekitada ostuhullust varem unistel turgudel, nagu Boise ja Bozeman. Nüüd langevad hinnad neil turgudel kiiresti. Mida see tähendab ja kuidas peaksid reageerima kohalikud omavalitsused, kes reguleerivad eluasemepakkumist? Iga stsenaariumi puhul on vastus sama: stimuleerige rohkem hooneid vähemate eeskirjade ja rohkemate stiimulitega.

Kas mäletate 2008. aasta suurt elamumajanduse langust? Ühepereelamute tootmine ei taastunud kunagi, või vähemalt eluaseme tootmise tase pole jõudnud samadele numbritele. Pilk üheperekonna lubadele aastast 2000 kuni praeguseni näitab järsu sügise tootmist. Tõsi, Saint Louisi föderaalreservi andmed näitavad, et langus algas juba ammu enne krahhi, kuid hoolimata sellest, isegi 2021. aasta suure ostubuumiga pole pakkumine nõudlusega sammu pidanud, mis tähendab kõrgemaid hindu.

Üürihinnad on olnud kõikuvad. Bostoni Zumperi andmed näitavad täiuslikku näidet sellest, kuidas üürihinnad pandeemia ajal langesid, seejärel tõusid hüppeliselt pandeemiaeelsele tasemele ja seejärel tõusid.

Mis saab edasi? Siin on mõned stsenaariumid.

Kõrge inflatsioon jätkub, Fed reageerib agressiivselt, järgneb majanduslangus

Halvim stsenaarium on see, et Fed ei võta lihtsalt märjukest ära, vaid ilmub koos mentidega, et pidu laiali ajada. Sel juhul langeb eluasemete tootmine väga väheste tehingutega nulli, kuna raha kallineb ja investorid otsivad muid investeeringuid. See ei pruugi olla nii hull kui 2008. aastal, kuid tulemuseks on aeglustunud või seiskunud tootmine ja vähene nõudlus.

Inflatsioon leeveneb, Fed taandub, järgneb lühike ja madal majanduslangus

Isegi selle stsenaariumi korral tekib hiljutise intressimäärade tõusu tõttu eluasemetootmise voolik. Tõenäoliselt aeglustuvad ka mitmepereprojektid; need on ehitatud samuti laenatud rahaga. Kuna pilved lähevad lahku ja päike hakkab paistma, võtab tootmise hoogustumine aega ning nõudluse tõusu tervitatakse 2023. aasta lõpus defitsiitse ja kõrgemate hindadega.

Mahajäänud näitajad näitavad inflatsiooni üle, Fed taganevad, 2023. aastal inflatsiooni või majanduslangust pole

Valitsuse näitajad on alati tegelike majandussündmuste taga. See on nagu meteoroloog, kes ilmub paar päeva pärast seda, kui tornaado teie kodu hävitab ja ütleb: "See on ametlik, tornaado lükkas teie maja alla." Ringeri vestlusringis Lihtne ingliskeelne podcast, selgitab seda nähtust Mark Zandi Moody'sist. "Kui saate turul üüritõusu, näiteks veebruaris, kulub umbes kuus kuud, enne kui see muutub BLS-i järgi mõõdetud üüriinflatsiooniks." Võib-olla on meiega kõik korras, me lihtsalt ei tea seda. Kuid raha läheb endiselt kallimaks ja selleks ajaks, kui Föderaalreserv taganeb, näeme endiselt eluasemete tootmise aeglustumist.

Nüüd on aeg ennetada järgmist "eluasemekriisi"

Kõigi ülaltoodud stsenaariumide korral aeglustub elamute tootmine tüpoloogiate lõikes. Kui meil on 2008. aastast midagi õppida, siis peaks see olema, et uutesse elamispindadesse tehtavate investeeringute langus, nõudluse vähenemine eluaseme järele ja elamute tootmise aeglustumine või peatumine on signaal: ehitage, beebi, ehitage! Arendajad vihkavad riski rohkem kui armastavad kasumit. Tegelikult on mõttekas vaid see, et eluase muutub atraktiivseks siis, kui hinnad pärast suurt langust tõusevad. See vaba krunt, mis võiks olla eluase, jääb tõenäoliselt paigale, kuni nõudlus kasvab ja hinnad tõusevad, ja seejärel ratsionaliseerib sellele ehitamine kulusid ja riske. Tavaliselt, kui elamumajandus taastub, satub valitsus paanikasse, sest hinnad tõusevad, ja seejärel kehtestavad nad reeglid ja määrused hindade "fikseerimiseks".

Me saame seda vältida, kui elamumajandus stabiliseerub ja taastub, tegutsedes kohe, et kõrvaldada kõik tootmist aeglustavad asjad. Järgmiseks, kui arendaja tunneb muret, et praegune ehitamine on liiga riskantne, võib kohalik omavalitsus investeerida – jah, raha lauale panna –, et sellele tühjale krundile ehitada ning subsideerida potentsiaalselt kõrget vakantsusmäära ja kahjumit. Kui majandus pöördub ja nõudlus eluaseme järele taastub, vastab nõudluse tsunamile eluasemete rohkus. Kas valitsus oleks teinud heina aastatel 2009, 2010 ja 2011, kui päike ei säranud, oleks meil eluasemehinnaga probleeme olnud vähem, kui see lõpuks juhtus.