Blackstone'i hiiglaslik kinnisvarafond seisab silmitsi proovikiviga

Blackstone (ticker: BX) kirjeldab Breiti kui "institutsioonilise kvaliteediga kinnisvaraplatvormi, mis toob erakinnisvara sissetulekule keskendunud investoritele." Nüüd on üks USA suurimaid kinnisvarainvesteeringute fonde, Breit omab ligi 5,000 kinnisvara, peamiselt mitmepereelamud ja laod, samuti Las Vegase hotellide/kasiinode, sealhulgas Bellagio ja MGM Grandi kinnisvara.

Kuigi seda ei kaubelda avalikult, müüvad seda suuremad maaklerfirmad ja finantsnõustajad suhteliselt väikese minimaalse investeeringuga 2,500 dollarit. Vaid viie aastaga on Breitist saanud Blackstone'i juhtiva kinnisvarafrantsiisi tulus osa, mis teenis eelmisel aastal 1.8 miljardit dollarit ja 1. aasta esimese kuue kuuga 2022 miljard dollarit.

Sellel kiirel kasvul võib olla varjukülg. Viimasel ajal on tekitatud muret Breiti väljavaadete pärast, sealhulgas selle üle, kuidas seda hinnatakse ja kas investorite lunastamine suureneb madalalt tasemelt. BofA Securitiesi analüütik Craig Siegenthaler hindas juulis, et netovood ehk müük, millest on maha arvatud tagasiostud, on viimase 2 kuu jooksul keskmiselt 18 miljardit dollarit kuus maksnud sissevoolude järel põhiliselt liikunud tasuvustasemele.

Vastuseks analüütikute küsimustele Breiti kohta Blackstone'i juulis toimunud tulukonverentsi kõnes ütles tegevjuht Stephen Schwarzman, et Breit ja teised Blackstone'i pakkumised pakuvad "tohutut väärtust" investoritele, "kes seda mäletavad ja ettevõtet hindavad. See loob meie kaubamärgi. See aitab meil raha koguda."

Hiljuti näib aga, et Breiti ja teiste Blackstone'i jaemüügitoodete, nagu Blackstone'i erakrediidifond, hägusem väljavaade on mõjutanud. Blackstone'i aktsia, mis on umbes 102 dollarit, on novembri tipuga võrreldes 30% vähem.

A Barron Breiti analüüs viitab sellele, et investorid peaksid olema ettevaatlikud ja selle asemel kaaluma avalikult kaubeldavaid kinnisvarainvesteeringute fonde ehk REIT-e, mis näevad atraktiivsemad. Breiti hind on sel aastal tõusnud, samas kui avalikud REITid on langenud. Breitil on suhteliselt kõrged tasud, see pakub piiratud likviidsust ja on rohkem võimendatud kui võrreldavatel riigiettevõtetel.

Blackstone ütleb, et Breit on sel aastal kallinenud, sest tugevad finantstulemused on rohkem kui kompenseerinud kõrgemate intressimäärade mõju. Selles öeldakse, et Breit on investoritele "pakkunud erakordseid tulemusi" ja on "erakordselt heas positsioonis", arvestades selle keskendumist korteritele ja ladudele.

Korterid saavad kasu kahekohalisest üüritõusust, ja laonõudlus on olnud tugev. "Need on parimad põhialused, mida olen nendes kahes sektoris kogu oma karjääri jooksul näinud," ütles Blackstone'i president Jonathan Gray hiljutisel veebiseminaril.

Breiti tasud on võrreldavad tema eraõiguslike institutsionaalsete kinnisvarafondidega ja Blackstone'i sõnul on Breiti finantsvõimendus võrreldes paljude erakinnisvarafondidega tagasihoidlik.

Üks Breiti suuri müügiargumente, ligikaudu 4% jaotustootlus, on üle REITi keskmise, umbes 3%. Kuid jaotus ei ole täielikult teenitud REITi rahavoogude peamise mõõdiku alusel. Jaotustulud erinevad mõnevõrra selle nelja aktsiaklassi vahel.

Breit erineb avalikust REITi eakaaslastest

Prologis

(PLD),

Kesk-Ameerika korteriühistud

(

MAA

), Ja

AvalonBay kogukonnad

(AVB), mida saab osta ja müüa avalikel turgudel. Breit on ainuke oma aktsiate ostja ja seab igakuiste tagasivõtmiste ülempiiriks 2% fondi puhasväärtusest ja kvartaalsete lunastuste ülempiiriks 5%.

Breit ütleb, et tema aktsiaid tuleks pidada "piiratud likviidsusega ja mõnikord võivad need olla mittelikviidsed". Breit on alates selle loomisest täitnud kõik lunastamistaotlused. Sissevooluga, mis on 35. juunil lõppenud 18 kuu jooksul kokku umbes 30 miljardit dollarit, on fond olnud ostulainel. Näiteks Breit ja teine ​​Blackstone'i fond peavad omandama 13 miljardi dollari suuruse tehingu üks suurimaid üliõpilaste eluaseme omanikke,

Ameerika ülikoolilinnakute kogukonnad

(ACC), mis suletakse lähipäevil.

Breiti kasvu on vedanud suurepärane portfellivalik ja rohke tootlus. Ligi 80% tema varadest on üürikorterites ja tööstuskinnisvarades, sealhulgas e-kaubandusele suunatud ladudes, mis on viimastel aastatel olnud kaks tugevaimat kinnisvarasektorit.

Breiti kogutootlus on algusest peale olnud keskmiselt 13.5% aastas, samas kui Vanguard Real Estate'i (VNQ) börsil kaubeldav fond, mille osalustes domineerivad suurimad avalikud REIT-id, on 7%. "See on sektorite valimisel teinud suurepärase töö," ütleb sõltumatu kinnisvarauuringute firma Green Street analüütik Dave Bragg.

Breiti väärtus on püsinud keset kukkumist finantsturgudel ja avalikus REIT-i sektoris sel aastal. Breiti kogutootlus sel aastal kuni juunini on olnud umbes 7%.

Teisest küljest oli Vanguard ETF-i kogutootlus juuli lõpuni negatiivne 13%, samas kui võrreldavad avalikud REIT-id nagu Prologis, AvalonBay ja

Camden Property Trust

(CPT) on kogutulu alusel 15% või rohkem. Breit on alates selle loomisest 2017. aasta jaanuaris kannatanud vaid kolm kuud.

Breit võib tõusta, samal ajal kui võrreldavad riigiettevõtted langevad, kuna see jälgib erakinnisvaraturge, mis võib liikuda aeglasemalt kui volatiilsemad avalikud turud. Blackstone hindab fondi igakuiselt selle finantstulemuste ja muude tegurite, sealhulgas intressimäära muutuste alusel.

Blackstone osutab Breiti portfelli tugevale tootlusele – 16. aasta esimesel poolel kasvas äritegevuse puhaskasum 2022% – selle aasta positiivsete tulude osas. Ka avalikud REIT-id on teatanud headest tulemustest, kuid nende aktsiad on langenud kõrgemate intressimäärade ja murede tõttu majanduslanguse pärast.

"Kui avalikud REIT-id kauplevad allahindlustega oma varade alusväärtusele, on see suurepärane võimalus osta," ütleb Bragg Green Streetist. "Me ei arva, et investorid peaksid ostma eraturgudelt, kui avaliku turu võimalused on nii suured."

Ta arvutas, et suured avalikud REIT-id kauplesid hiljuti keskmiselt umbes 15% allahindlusega nende puhasväärtusest.

Alternatiivina Breitile võiksid investorid kaaluda hästi juhitud avalikke alternatiive, nagu Prologis, juhtiv ladude omanik, või mitmeperekondlikud REIT-id, nagu AvalonBay või Mid-America Apartment Communities. Barron kirjutas hiljuti korteri REIT sektori kohta positiivselt.

Näib, et Breiti investorite lunastamistaotlused on tõusuteel. Siegenthaleri analüüs näitas, et müük oli ligikaudu samaväärne lunastustega. "Arvestades, et Breit teenis 9.8. aasta esimeses kvartalis 2022 miljardi dollari suuruse sissevoolu (pluss 3 miljardit dollarit kuus), oli tõsiasi, et selle vood võisid aeglustada kasumitasuni, üllatav ja juhtus oodatust varem," kirjutas ta. Sellegipoolest on tal Blackstone'i ostmisreiting ja ta eeldab, et Breiti ja teiste sõidukite jaemüügivood taastuvad uuesti.

Blackstone märkis oma hiljutises tulukonverentskõnes, et investorid taotlesid teises kvartalis oma jaefondidelt, sealhulgas Breitilt, 2.9 miljardi dollari väärtuses lunastusi.

Blackstone ütleb, et ta ei muretse. "Praegusel turu äärmusliku volatiilsuse perioodil ei ole vahendite kogumise aeglustumine üllatav, kuid Breiti netovood on tugeva tootluse taustal endiselt positiivsed," ütleb ettevõte. Barron.

Ettevõtte kinnisvaraimpeeriumi rajanud Gray, kellelt küsiti juulis peetud konverentskõnes, kuidas see käsitleks lunastamispiiranguid ületavat lunastamisperioodi, osutas Breiti "märkimisväärsele likviidsusele". Gray ise investeeris hiljuti fondi 50 miljonit dollarit.

Keefe, Bruyette & Woodsi analüütik Robert Lee kirjutas selle aasta alguses, et alternatiivsed juhid soovivad meelitada üksikutelt investoritelt "suletud kapitali". Kuigi headel aegadel pole see probleem, ütles ta, "on oht, et stressi ajal võivad üksikud investorid mõista, et nad ei ole oma kapitalile juurdepääsu puudumisega nii rahul."

Breit võtab baasaastatasu 1.25% netovarast ja ergutustasu 12.5% aastasest kogutootlusest, kui ta saavutab vähemalt 5% tootluse. Braggi hinnangul on Breiti tasud kaks kuni kolm korda suuremad kui avalike REITide ja fondide tasud, olenevalt investori valitud sõidukist.

Breiti puhasväärtus oli juuni lõpus 68 miljardit dollarit, mis võrdub aktsiaturu väärtusega, ja koguväärtus koos võlaga 116 miljardit dollarit. Breit arvutab oma finantsvõimenduse määraks 42% - võlg jagatud koguväärtusega. Võrreldavad avalikud REIT-id on umbes poole sellest tasemest. Fondi võlgnevus oli esimese kvartali lõpus 46 miljardit dollarit, samas kui võrreldava suurusega Prologisel oli 18 miljardit dollarit.

Ükski avalik REITi analüütik ei järgi Breiti. See ei avalda tulude pressiteateid ega korralda kvartalikonverentsikõnesid. See esitab kord kvartalis 10-Q-d ja iga-aastased 10-K-d, kuid selle finantsaruanded, nagu ka avalike REIT-ide omad, on keerulised.

REIT-i investorid vaatavad puhastulu, kuid keskenduvad rohkem muudele meetmetele, nagu operatsioonidest saadavad vahendid ja jaotamiseks saadaolevad vahendid, mis lisavad märkimisväärseid amortisatsioonikulusid. Idee seisneb selles, et suurem osa amortisatsioonist on fantoomne mitterahaline kulu, kuna selle aluseks oleva kinnisvara väärtus ei lange.

Breit, erinevalt enamikust suurtest avalik-õiguslikest REITidest, on puhastulu alusel tegutsenud miinuses. Üldtunnustatud raamatupidamispõhimõtete ehk GAAP-i alusel kaotas see mõlemal viimasel kahel aastal enam kui 800 miljonit dollarit ja 650. aasta esimese kuue kuuga umbes 2022 miljonit dollarit.

Aastaks 2021 arvutas ta oma jaotamiseks saadaolevate vahendite suuruseks 1.3 miljardit dollarit, kuid see ei hõlmanud 1.6 miljardi dollari suurust väljamakset aktsionäridele. Umbes pooled Breiti omanikest reinvesteerisid eelmisel aastal oma väljamaksed, vähendades sellega raha väljaminekuid.

Breiti arvutus oma jaotamiseks saadaolevate vahendite kohta, mis on mitte-GAAP-i finantsmeede, ei jätnud 1.8. aastal Blackstone'ile makstud haldus- ja ergutustasusid 2021 miljardit dollarit. Põhjus on selles, et maksed tehti Breiti aktsiates, mitte sularahas. Kuid tasud on tasud olenemata sellest, kas neid makstakse laos või sularahas. Breit ostab tagasi Blackstone'ile makstud aktsiad, mis tähendab, et Blackstone saab raha. Breit arvestab oma GAAP-i puhastulu arvutamisel kuluna haldus- ja ergutustasusid.

Breiti jaotus on peaaegu kõik kapitali tagasitulek selle kahjumi tõttu. Seevastu enamik suuri REIT-e maksab dividende vähemalt osaliselt puhaskasumist.

Blackstone ütleb, et Breiti puhaskasumit vähendavad avalike REIT-idega võrreldes suuremad amortisatsioonikulud. Selle kõrge amortisatsiooni tulemuseks on maksusoodustusega jaotus, mis toob kasu investoritele, öeldakse. Breit ütleb, et on alates selle loomisest täielikult rahastanud jaotamist äritegevuse rahavoogudest – GAAP-i mõõdik, mis välistab haldus- ja ergutustasud.

Esimese viie aasta jooksul on Breit saavutanud skoori tänu nutikale sektorile eraldatud vahenditele ja kinnisvaraturule. Kuid kõrge hinna ja kõrgete tasude tõttu võib olla raske korrata oma ajaloolist tulu ja ületada avalikku REIT-i. Ja seda tuleb veel katsetada püsivas majanduslanguses või netoväljaostude perioodis.

Kirjuta Andrew Bary kl [meiliga kaitstud]