Kinnisvarakasumi suure maksuarve vältimine

Kinnisvara omamine on paljude investorite suur unistus. Kuid see on tohutu investeering, mis võib olla üsna tulus. Üürikinnisvara müümine tohutu kasumiga võib olla unistuste täitumine. Sellisest müügist saadava kasumi maksimeerimiseks peate siiski minimeerima sellelt makstavad maksud. Järelmaksu müük on üks strateegia. Ärge muretsege: see on Internal Revenue Service (IRS) heaks kiidetud.

Suur väljamakse võrdub suure maksuarvega

Vaatame tavalist olukorda:

Hal Bookman vaatas ostja pakkumist oma üürikodu kohta ja ta ei suutnud seda numbrit uskuda. Tema vara väärtus kasvas märkimisväärselt vaid viie aastaga. Kui Hal aga rõõmsalt omale rääkis maksunõustaja müügi osas oli nõuandja ettevaatlik: Võttes tulu kui a ühekordne makse ei oleks Hal'i huvides maksustamise seisukohast.

Kui Hal deklareerib kogu müügitulu samal aastal, kui ta kinnisvara müüb, maksab ta 25% kasumi osalt, mis vastab amortisatsiooni mahaarvamised ta on varem üürikinnisvara enda peale võtnud.

Mis tahes tulu, mis ületab amortisatsiooni tagasivõtmist, maksustatakse 15% maksumaksja puhul, kelle maksustatav tulu on vallaliste puhul 41,676 459,750–83,351 517,200 dollarit või 2022 XNUMX–XNUMX XNUMX dollarit, kui nad esitavad XNUMX. aastal ühiselt avalduse. Need summad suurenevad 44,625 492,300 ja 89,250 553,850 dollarini üksikisikutele ning 2023 XNUMX ja XNUMX XNUMX dollarile XNUMX. aastal ühiselt avalduse esitanud abielupaaridele. Maksumaksjaid, kelle tulu ületab neid piirmäärasid, maksustatakse 20%

Hal küsib oma maksunõustajalt, kas ta saab midagi ette võtta, et oma maksusummat vähendada maksustatav tulu aastaks. Nõustaja teab vaid tööriista, mida kasutada: järelmaksu müügilepingut.

Mis on järelmaksu müük?

An järelmaksu müük on määratletud kui vara müük, mille puhul tehakse vähemalt üks makse alles pärast müügi maksuaastat.

IRS võimaldab maksumaksjatel osa kinnisvarainvesteeringu müügist saadavast kasust järelmaksu müügilepinguga edasi lükata. See kokkulepe võimaldab müüjatel deklareerida a proportsionaalselt osa nendest Kapitali kasvutulu mitme aasta jooksul.

Müüjal ei ole lubatud kahju teatamisel kasutada järelmaksumüügi meetodit.

Kuidas järelmaksuga müügi meetod töötab

Järelmaksuga müügitulu deklareerimine on teoreetiliselt lihtne. Järelmaksuga müügi maksustamine peegeldab maksustamist annuiteedid, kus iga makse proportsionaalset osa loetakse põhisumma tagastamiseks.

Ainus tingimus on see, et müüdav kinnisvara ei tohi olla avalikult kaubeldav turvalisus või osa ettevõtte tavalistest laoseisudest ja maksumaksja ei saa olla a diiler müüdud kinnisvarast (välja arvatud teatud osaajalise kasutamise õiguse edasimüüjad, kes valivad järelmaksu alusel eriintressi).

Järelmaksu müügitulu aruandlus

Järelmaksu müügitulu võib jagada kolme erinevasse kategooriasse: kapitalikasum, huvija peamine. Igaüht neist käsitletakse eraldi Vorm 1040.

. kogukasum protsenti kasutatakse seejärel antud maksuaasta järelmaksu müügitulu arvutamiseks.

Kapitali kasv

Ülaltoodud näites peab Hal deklareerima igal aastal kasumi pikaajalise või lühiajalisena, olenevalt sellest, kumb see müügiaastal oli. Pikaajaline kasum maksustatakse madalama määraga, samas lühiajalised kasumid maksustatakse kui tavaline sissetulek.

Kuna Hal pidas maja viis aastat, oleks kasu antud juhul pikaajaline.

Kui kasum oleks olnud lühiajaline, võidakse Hal siiski järelmaksu tulult maksustada madalama maksumääraga, kui ta oleks saanud ühekordse kasumi deklareerimisel. Selle põhjuseks on asjaolu, et lühiajalist kasumit maksustatakse tavalise tuluna, maksumaksja ülaosas piirmaksumäär.

Kui proportsionaalselt jaotatud tulu ei lükka teda järgmisesse maksuklassi, võib see määr olla madalam. Järelmaksu müügist saadav kasum on teatatud IRS-is Vorm 6252 ja seejärel kanti D ajakava vormil 1040.

Huvi

Järelmaksuga müügituluga maksumaksjad peavad teatama ka ostjale arvestatud intressid, mida maksustatakse tavaliste tulumääradega.

Müügilepingus sätestatud intressi nimetatakse märgitud intressiks. Kui märgitud intress on ebapiisav (või null), on osa sellest peamine osa müügist tuleb uuesti iseloomustada kui avaldamata huvi.

Peamine

IRS peab osa igast järelmaksu müügist põhisumma maksuvabaks tagastamiseks. Selle summa saab määrata, täites väljaande 537 töölehe A.

Järelmaksuga müügi põhisumma (korrigeeritud alus) on teie tegelik korrigeeritud baas summa, millele on lisatud kõik müügikulud ja amortisatsiooni tagasivõtmine.

Selles näites on Hal oma kodus korrigeeritud baasina 200,000 100,000 dollarit. Ta peab lisama tagasi 10,000 310,000 dollarit amortisatsiooni tagasivõtmiseks ja XNUMX XNUMX dollarit müügikuludeks, et arvutada järelmaksuga müügi jaoks kohandatud alus. See arv on XNUMX XNUMX dollarit.

Brutokasumi protsent

Brutokasumi protsendi arvutamiseks peate kogukasumi arvutamiseks müügihinnast lahutama järelmaksuga müügi korrigeeritud aluse – antud näites 310,000 90,000 dollarit. Selles näites on kogukasum 400,000 310,000 dollarit (XNUMX XNUMX–XNUMX XNUMX dollarit).

Järgmisena jagage kogukasum müügihinnaga, mis antud juhul on 22.5% (90,000 400,000 $ ÷ XNUMX XNUMX $), ja saate brutokasumi protsendi.

Lõpuks, iga aasta maksustatava tulu arvutamiseks korrutage see protsent osamakse summaga. Seega loetakse Hali maksustatavaks tuluks igal aastal 11,250 50,000 dollarit (22.5 XNUMX x XNUMX%).

Hüpoteegid ja lepingu hind

Kui kinnisvara ostja eeldab a hüpoteek või mõni muu võlakiri ostuga tuleb vara kulubaasi vähendada hüpoteegi või võlakirja summa võrra. Meie näite juurde naasmiseks oletame, et Halil on tema müüdud kinnisvarale 100,000 XNUMX dollari suurune hüpoteek.

Kui üürikinnisvara et Hal müüs 400,000 100,000 dollari eest, on hüpoteek 300,000 400,000 dollarit, vähendatakse lepingu hinda 100,000 XNUMX dollarile (XNUMX XNUMX – XNUMX XNUMX dollarile).

Kui hüpoteegi summa ületab kogu vara korrigeeritud baasi, tuleb vahe esimesel aastal kajastada maksena ja selle võrra suurendatakse lepinguhinda.

Näiteks öelge, et Hali vara hüpoteek on 250,000 50,000 dollarit. Lisaks järelmaksule peab Hal esimesel aastal teatama 250,000 200,000 dollari (XNUMX XNUMX–XNUMX XNUMX dollari) ülemäärasest maksest.

Järelmaksu müügi näide

Kasutades ülaltoodud näidet, vaatame, kuidas Hal saaks oma järelmaksu müüki struktureerida, kui ta soovib oma järelmaksu edasi lükata kapitali kasvutulu maksud tulevasse aastasse.

Hal saab oma üürikodu eest pakkumise 400,000 300,000 dollarit. Ta ostis kinnisvara 100,000 XNUMX dollari eest. Aastate jooksul on ta sisse võtnud XNUMX XNUMX dollarit Amortisatsioon mahaarvamised, tehes oma kohandatud alusel $ 200,000.

Seetõttu on Halil deklareerida 200,000 400,000 dollarit (200,000 XNUMX–XNUMX XNUMX dollarit) maksustatavat tulu.

Hali nõustaja soovitab tal jagada oma müügitulu kaheksaks aastaseks osamakseks, millest igaüks on 50,000 400,000 dollarit, selle asemel, et deklareerida ühe aasta jooksul XNUMX XNUMX dollarit. Niikaua kui osamakseid laekub igal aastal konstruktiivselt, võimaldab see meetod Hal registreerida kaheksa aasta kasumi ja seega proportsionaalse osa kasumist.