Kuna hüpoteegid hüppavad järsult, kas peaksime ootama eluasemehinna langust?

Samal ajal kui USA flirdib majanduslangusega, on USA hiljutise intressitõusu vooru üheks selgeks kaotajaks olnud eluasemeturg. Mida andmed näitavad?

Esiteks pole see kindlasti veel nii hull. Täna on eluasemehinnad endiselt tugevad, Zillow on aasta-aastalt tõusnud 18% juuli seisuga. Veidi pessimistlikumalt Redfini omaRDFN
andmetel on eluasemehinnad aasta-aastalt tõusnud, kuid juba juunist saadik langema hakanud.

See läheb aga hullemaks. Muud eluasemeandmed viitavad probleemidele. Näiteks S&P Select Homebuilders Index on S&P 500-st aasta algusest alla jäänud 11% võrra ning ehitustarvete aktsiate tootlus on olnud sama kehv. Aktsiaturg ennustab küll mõistlikult tulevast kasumit, kuid see ei pruugi alati paika panna.

See tähendab, et eluasemeturuga on probleeme. Halvemini on läinud vaid mõnel börsisektoril, nagu meedia, tekstiil ja autoosad. Siiski mõjutavad koduehitajate kasumit paljud tegurid, nii et kas probleem on majaehitajate endi või eluasemeturuga laiemalt?

Hüpoteeklaenumäärade tõus

Kasvavad hüpoteeklaenukulud valmistavad muret kogu eluasemeturule. Hüpoteeklaenu kulud on väga kiiresti kasvanud. Täna 30-aastane reguleeritava intressimääraga hüpoteek intressimäär on 5.5%. Eelmisel aastal oli see alla 3%. See on hüpoteeklaenukulude dramaatiline tõus. See on samm, mida me pole sarnaselt hiljutistele inflatsiooniandmetele näinud alates 1980. aastatest.

On õiglane eeldada, et eluasemeturgu jahutavad kiired hüpoteeklaenukulud. Paljude jaoks ei ole piiranguks maja ostmisel maja kleebise hind, vaid nende suutlikkus hüpoteeklaenu maksta. Hüpoteeklaenude intressimäärade tõus võib langetada kinnisvarahindu, mida paljud saavad endale lubada.

Muud piirangud USA tarbijatele

Kuigi hüpoteeklaenukulud on üliolulised, väärib märkimist, et õppelaenu tasumise taastamine järgmise aasta jaanuaris (isegi mõningase võlakergendusega) ja potentsiaali USA majanduslanguse riskid võib kahjustada ka tarbijate kindlustunnet maja ostmisel. Seega on ka teisi negatiivseid märke.

Pakkumine ja nõudlus

Siis läheb pakkumise pilt veidi kehvemaks. Vastavalt Redfin tarneandmed, on nüüd müügis rohkem kodusid ja nende müümine võtab kauem aega. See tekitab eluasemeturul üleulatuse. Me ei ole kriisitasemel. Alates 2020. aastast on pakkumine just tagasi tasemel ja müügiaeg sarnaneb 2021. aasta halvima perioodiga. Seda aga suveperioodil, mis on traditsiooniliselt hooajaliselt väga tugev eluaseme osas, nii et asjad liiguvad kindlasti vales suunas ja lähiajal kuud võiks ka hullemini minna.

Fed

Muidugi ei ole Fed tõenäoliselt veel intressimäärasid tõstnud. Ootused on teisele septembri Föderaalreservi koosolekul intressimäärad ülespoole. Hea uudis on aga see, et hüpoteeklaenude intressimäärade hind on tavaliselt sama, mida turud arvavad, et Fed tulevikus teeb. See tähendab, et pikemaajaliste hüpoteeklaenude intressimäärad peaksid tõusma ainult siis, kui Fed tõstab intressimäärasid oodatust rohkem, ja võivad tegelikult langeda, kui intresse tõstavad, kuid vähem, kui turg arvab. Siiski on endiselt oht, et 2023. aastal, kui Föderaalreserv jätkab intressimäärade tõstmist, võivad hüpoteegi intressimäärad veelgi tõusta, kuna turud ei ole kindlad, millises suunas Fed 2023. aastal liigub.

Mis järgmiseks?

Seega on aktsiaturg eluaseme pärast mures ja see võib osaliselt olla tingitud sellest, et hüpoteegi intressimäärad on väga kiiresti tõusnud. Hakkame nägema, et majade müük võtab kauem aega ja saadaval on rohkem kodusid. See viitab sellele, et eluasemehinnad võivad pärast tugevat hinnatõusu hakata pehmenema.

Siiski tasub kontrollida ka seda, et me alles hakkame nägema eluasemehindade pehmenemist ja need püsivad aasta-aastalt kõrgemal. Samuti kipuvad eluasemehinnad olema üsna stabiilsed. Ajalooliselt öeldes äärmiselt halb eluasemeturg, kus hinnad langevad umbes 10%, näiteks 1970. aastatel või 2008.–9. aasta finantskriisi ajal. Seega on börsiga võrreldes eluasemehindade negatiivsed kõikumised üsna väikesed.

Majahinnad on viimasel ajal väga tugevalt tõusnud. On palju häid põhjuseid, miks see võib hakata mõõdukaks muutuma. Kuigi ajalugu tuletab meile meelde, et USA eluasemehinnad kipuvad olema üsna stabiilsed. See aeg 1980ndatel, kui hüpoteegid tõusid sarnaselt praegusele? Noh, eluasemehinnad langesid kogu selle kümnendi jooksul vaid veerandi hinnalangusest ja see oli alla 1%.

Nii et jah, majade hinnad ei pruugi enam kahekohaliselt tõusta. Tegelikult näitavad paljud märgid, et eluaseme olukord halveneb. Kuid pidage meeles, et eluasemeturu jaoks on väga halb asi harva isegi ühekohaline eluasemehindade langus, kui ajalugu on mingiks juhiseks.