Kui majahinnad hakkavad mõõdukaks muutuma, siis kui halvaks see võib minna?

Elamuturul täna pessimismist puudust ei tule. USA eluasemehinnad on alates juunist langenud. Siiski on hinnad üldiselt aasta-aastalt tõusnud ja turg on hooajaline, kusjuures hinnad ja aktiivsus on tavaliselt kõrgemad suvel ja madalamad talvel.

Taskukohasus on väga madal, eriti läänerannikul. Me ei ole veel näinud suuri eluasemehindade langusi, kuid kardetakse, et see võib tulla.

Eluaseme taskukohasus

USA eluasemeturu pärast on põhjust muretsemiseks. USA intressimäärade järsk tõus 2022. aastal muudab eluasemete taskukohasuse halvemaks. Eelmisel aastal oli võimalik saada 30-aastane hüpoteek ca 3%, nüüd maksab sama hüpoteek ligi 7%.. Me näeme kõrgeimaid hüpoteeklaenude intressimäärasid enam kui kümne aasta jooksul.

Isegi kui jätta kõrvale hiljutised suundumused, on eluasemehinnad viimastel aastatel tõusnud palju kiiremini kui sissetulekud ja nüüd tõusevad ka hüpoteeklaenukulud. See tähendab, et keskmine pere, kes ostab täna kodu, kulutab palju rohkem oma eelarvest eluasemekuludele, kui arvestada praeguseid hüpoteegi intressimäärasid. See suundumus on piirkonniti erinev. Majad on läänerannikul palju vähem taskukohased, kuid kesk-läänes on taskukohasus palju vähem probleem.

Hooajalisus

Talve poole liikudes on tüüpiline oodata pehmemat eluasemeturu, mis põhineb hooajalistel mustritel. Majahinnad on tavaliselt aasta juunis tipptasemel ja langevad seejärel talvekuudel tagasi. Seda oleme seni näinud ka aastal 2022. Võib-olla pole see, mida praegu näeme, midagi muud kui hooajaline trend.

Paljud tööstuse kommentaatorid on aga skeptilised. Näiteks, Fannie Mae jälgib eluasemetunnet ja ainult 19% inimestest usub, et praegu on hea aeg kodu ostmiseksja enamik arvab, et praegu on hea aeg müüa. Need on ajalooliselt madalad numbrid. See väga väike optimism seoses USA eluasemeturuga.

Mis edasi?

Oluline on märkida, et me ei ole praegu eluasemekriisi lähedal. Näiteks, Zillow andmed on 13. aasta septembris koduhinnad 2022% tõusnud võrreldes aastatagusega. Eluasemete hinnad on kuupõhiselt langenud, kuid jäävad aasta-aastalt kallimaks. 2022. aasta pole praegu eluaseme jaoks halb aasta, eriti võrreldes sellega, kuidas aktsia- ja võlakirjaturud on kaubelnud.

Mõned asjad võivad eluasemeturu pilti muuta.

Madalamad hinnad?

Esimene on intressimäärad, mis on 2022. aastal agressiivselt tõusnud. Kui intressimäärad langeksid, siis taskukohasus paraneks. Praegu ei eeldata, et Fed intressimäärasid järsult langetab, kuid see võib vähemalt peatada intressitõusud 2023. aastal. langus võib Föderaalreservi intressimäärasid langetada, eriti kui inflatsioon saaks kontrolli alla. Madalamad intressimäärad parandaksid eluaseme taskukohasust, vähendades hüpoteeklaenukulusid ja vähendaksid eluasemeturgu.

Taskukohasuse lõhe kaotamine

Ilmselgelt on tegelik mure selles, et taskukohasuse lõhe ületamiseks on vaja eluasemehindade langust. peal Atlanta Föderaalreservi hinnang, eluaseme taskukohasus näeb praegu välja sarnane enne 2007.–8. aasta eluasemekriisi. See on murettekitav, sest sellel perioodil kulus taskukohasuse lõhe kaotamiseks umbes 20% eluasemehindade langus ja hinnad olid pärast seda veel paar aastat pehmed.

On lihtne mõista, miks on muret eluasemeturu pärast, eriti läänerannikul. Eluaseme taskukohasus on väga madalal tasemel, mille põhjuseks on osaliselt hiljutine hüpoteeklaenu kulude järsk tõus.

Võimalik, et taskukohasuse lõhe kaotamiseks on vaja eluasemehindade langust. Kui aga Föderaalreserv alandab intressimäärasid ja USA sissetulekud jätkavad järgmistel aastatel kasvamist, võib see kuidagi aidata lahendada USA praegusi taskukohasuse probleeme. Siiski peaksime märkima, et 2022. aasta eluasemehinnad on üldiselt aasta-aastalt tõusnud ja eluaseme taskukohasuse probleemid on läänerannikul palju teravamad kui riiklikult.