Kas ma unistan? Community Land Trust mudel võiks olla osa eluasemelahendusest

Laias laastus peab eluasemepoliitika keskenduma sellele, et eluaseme tootmisel oleks võimalik rahuldada võimalikult suur nõudlus. Siis nendel sissetulekutasemetel, kes ei suuda ikkagi eluasemekulude ja muude elamiskuludega toime tulla, on parimaks lahenduseks otsene rahatoetus normatiivse üürinormi, 30% igakuise bruto sissetuleku ja tegelike kulude vahe eest. . Kuidas on lood koduomandiga? Kas on olemas mudel, mis suudaks lahendada nende inimeste probleemi, kes töötavad, kuid ei saa siiski hakkama sissemakse või igakuise eluasemelaenu maksega? Olen ettevaatlikult optimistlik, et kõikehõlmav ja turupõhine eluasemepoliitika võiks hõlmata kogukonna maa usalduse (CLT) mudelit, mehhanismi, millega kindlustatakse maa usaldus ja seejärel toetatakse usaldusmaal asuva maja omandiõigust.

Community Land Trust (CLT) mudel on uuenduslik strateegia maa ja eluaseme väärtuse leidmiseks ning selle kättesaadavaks tegemiseks madala ja mõõduka sissetulekuga peredele. Maa omandamise kaudu saavad CLT-d anda võimaluse osta elamispinda turuhinnast madalamal, vastutasuks selle eest, et maja väärtust saadab vähem tulu. Majaomanik sõlmib pikaajalise rendilepingu CLT-ga, mille omandisse jääb maa koos perele kuuluva maja heakorrastamisega. CLT-mudel viib maja väärtuse turult välja, võimaldades ostuhinna määrata peredel, kelle leibkonna sissetulek on 50–80 protsenti piirkonna mediaansissetulekust (AMI). Kui maja müüakse, piirab üürileping müügi väärtuse püüdmist, kandes säästud edasi järgmisele perele.

CLT-korteritel on peredele ja laiemale eluasememajandusele mitmeid eeliseid.

• Omandivõimalus inimestele, kes töötavad, kuid teenivad vähem – Inimesed saavad aastaid tööd teha, et saada rahalist hoogu kodu ostmiseks, kuid siiski ei tule sellega toime; CLT-d aitavad omandiõigusele lisatõuget anda.
• Ehituskrediit – Krediit on endiselt oluline finantsteadlikkuse mõõt; CLT-d võivad aidata leibkonnal üles ehitada ja laiendada targa laenuvõtmise võimalust.
• Stabiilsus – Kodu omamine võib võimaldada lastel kooli lõpetamise kaudu käia samas koolis ning julgustada kogukonnas osalemist.
• Varade omakapitali suurendamise eelis – Kuna nende koduvara aja jooksul suureneb, saavad pered selle väärtuse tuleviku jaoks kinni püüda.
• Hoiab ära spekulatiivse surve avaldamise omanikele – Kui CLT-kodu on turult väljas, ei avaldata varade väärtuse tõustes müügisurvet.
• Kuigi investeeringutasuvus on piiratud, loob see põlvkondade rikkust – Kuigi müügist saadav kasu on piiratud, on perel stiimul oma investeeringuid hästi juhtida kuni laenu või müügi lõppemiseni.
• Võimaldab piiratud sissetulekuga peredel säästa – Kui eluasemekulud on väiksemad, saab pere säästa muuks otstarbeks, sealhulgas lastehoiuks, hariduseks ja sularahareservide moodustamiseks.

Kasu majandusele laiemalt seisneb selles, et pered, mis muidu jääksid odavamatesse mitmepereelamutesse, saavad kolida omandisse, vabastades need üksused teistele peredele. CLT-d võivad aidata ehitada eluasemeredelit, alustades vautšerite ja otsese abiga, kuni üüriüksuseni ja lõpuks omandiõiguseni. CLT kaudu omamine võimaldab peredel rohkem investeerida oma kohalikku naabruskonda ja kogukondadesse ning nendel kogukondadel ja linnaosadel neisse investeerida. CLT mudeliga loodud koduomaniku võimalus võib võimaldada peredel juured maha panna ning saada majanduslikult ja poliitiliselt mõjutajateks.

Ja see mudel võib hõlbustada ka mitmepereelamute ehitamist. Seattle'is, Homestead Community Land Trust ehitab 38 korteriühistut kahes erinevas kohas, millest üks annetas ja teine ​​linna üleliigsel maal. Omandimudel on sama, mis ühepereelamutel. Mõnes mõttes on korteriomandid mudeli kõige loogilisem kasutusala, kuna turuhinnaga korterid on manustatud ühiselt hoitavasse varasse. Linna üleliigse maa annetamine on eriti oluline, kuna see on levinud üle riigi; linnadel ja teistel kohalikel omavalitsustel on sageli maatükke, mida ei saa kasutada algsel otstarbel, kuid mida saaks eluasemena aktiveerida.

CLT mudeli rakendamiseks on ka teisi võimalusi. Paljud kogukonnad lubavad tagahoovis suvilaid, alajaotisi ja "puuduvaid keskmisi" eluasemeid ning võimalusi üürielamute pakkumist täiendava tihedusega laiendada. Tsoneerimise liberaliseerimise probleemiks on enamiku perede rahastamise puudumine, et kasutada ära ühepereelamurajoonide suurenenud tihedust. CLT võib osta jaotatud krundi, ehitada sellele kaks maja ja müüa kodud madalama hinnaga. See tooks kasu algsele majaomanikule ja looks kaks uut majaomanikku kunagisele maatükile. California võttis hiljuti vastu seaduse mis ei too üheperepiirkondades palju tihedust, kuid CLT-mudel võib aidata seda eesmärki saavutada.

Enamikul peredel, eriti peredel, kellel võib olla kodu, kuid kes siiski maksavad hüpoteeklaenu, lihtsalt ei ole sellise ehitusprojekti jaoks raha. Pangad on olnud haprad nende projektide rahastamisel, pakkudes ainult kodukapitali krediidiliine (HELOC), mis on vahend, mis on hirmutav ja sageli peredele teostamatu. Ühenduse maafondid võivad testitud rahastamismudeli abil sellest ummikseisust välja tulla.

Mõned pooldajad on kutsunud üles poliitikat toetama üürnik üürikinnisvara soetamine. Siin on jällegi probleem rahastamises. Näiteks kust saavad hooldust vajava kinnisvara üürnikud, kes ootavad ees ootavat müüki, raha oma hoone või üürimaja ostmiseks? Enamik poliitikakujundajaid suhtub CLT mudelisse positiivselt ja selle mudeli eeliste kasutamine mõne nende väljakutsete lahendamiseks on huvitav võimalus.

Üks idee võiks olla osta väike, madalama turuga kinnisvara ja seejärel kasutada CLT mudelit, et luua alandatud hinnaga kortereid, mida olemasolevad üürnikud saaksid osta soodsa rahastamisega, samal ajal kui CLT omab maad ja rendib koduomanike ühingule. . See võimaldaks üürnikel paigal püsida, andes neile võimaluse omandiõiguse saamiseks.

Mis on CLT-de probleem? Ma veel mõtlen sellele. Kuid riigil oleks palju parem, kui subsiidiumidollarid läheksid CLT-de jaoks maa ostmiseks kui kallid madala sissetulekuga eluasememaksukrediidi (LIHTC) projektid, mille maksumus nüüd tõuseb 1 miljon dollarit rendiühiku kohta. Kujutage ette, et kogu see raha viib inimesed jätkusuutlikule omanikule. Kas omandiõigusega on probleeme? Jah ja Ma olen seda arutanud.

Kuid CLT on erinev. Mudel võimaldab töötavatel ja raskustes inimestel olemasoleval eluasemeturul rahaliselt jätkusuutlikult sisse osta. Võib-olla saaks seda ideed kasutada mittetulunduslike LIHTC rendiüksuste üürnike üleandmiseks omandisse. Me näeme. Mulle meeldib idee, et CLT jookseb pakkumise ja nõudluse tegelikkuse poole, mitte sellest lähtuvalt; mudel tunnistab maaga spekuleerimist ega kurda selle üle, vaid loob sellest turvalise sadama ja loob sissepääsu vähema rahaga inimestele. Olen kindel, et leian saatusliku vea, kuid seni, kuni ma seda ei tee, tähistan mudelit kui järjekordset positiivset sammu eluaseme osas.