"Viimasele kümnendile tagasi vaadates on võimalusi osta REITi korterite aktsiaid vähe ja kaugeltki," ütleb Brad Thomas, Wide Moat Researchi tegevjuht ja vanemanalüütik ning raamatu autor. Arukas REIT-investor. "Praegu toimub haruldane müük."
Korterite REIT-id kauplevad praegu 21% allahindlusega nende alusvara väärtusest, arvutab kommertskinnisvara analüüsifirma Green Street. Veel aasta tagasi kauplesid nad 3% allahindlusega.
Pole üllatav, et korterite REIT-id on sel aastal aktsiate ja võlakirjadega laiaulatuslikus turumüügis langenud. Kinnisvarainvesteeringud on tundlikud intressimäärade suhtes, mis tõstavad laenukulusid.
Kolmapäeval teatas tööministeerium sellest tarbijahinnad tõusid 9.1% aasta tempo juunis, sillutades teed Föderaalreservi järjekordseks järsuks intressimäära tõstmiseks selle kuu lõpus.
Kuid kõrged intressimäärad on tegelikult hea uudis korterite REIT-idele, kuna need muudavad kodu ostmise keerulisemaks. Pärast rekordmadalate hüpoteegiintresside perioodi on 30-aastane fikseeritud intressimäär peaaegu kahekordistunud 5.51%-ni. Mais ületas olemasolevate kodude keskmine müügihind esmakordselt 400,000 XNUMX dollari piiril, mis piiras veelgi taskukohasust.
"Mõned potentsiaalsed ostjad on nüüd rentimise kogumisse surutud," ütleb Mizuho Securitiesi tegevdirektor ja REITi analüütik Haendel St. Juste. "Eluaseme omamise kulude dramaatiline muutus on rendipoole puhaskasu."
Infolehe registreerimine
Barroni eelvaade
Nädalavahetuse Barroni ajakirjast saate ülevaate eelolevatest lugudest. Reede õhtud ET.
Analüütikud ütlevad, et korterite REITide müük näib olevat üle pingutatud, arvestades, et ettevõtete bilanss on hea ja üürinõudluse väljavaated on tugevad. Viimane tarbijahinnaindeksi aruanne näitas, et üürihinnad on tõusnud enim alates 1986. aastast – 5.8% rohkem kui aasta varem.
Green Streeti tegevdirektor John Pawlowski nõustub, et korterite REIT-i hinnad on liiga järsult langenud. On aegu, mil üürikorterid "visatakse koos negatiivse makroeluaseme narratiivi vanniveega välja", ütleb ta. Enamikul tema katvatest REIT-idest on võlg vaid 20–25 senti iga vara väärtuse dollari kohta ja võlgade teenindamiseks on palju rahavoogu.
Kinnisvara on kindlasti majandusega tihedalt seotud. Tuleb vaid vaadata tagasi aastasse 2020, mil miljonid ameeriklased Covidi majanduslanguse ajal töö kaotasid, ning selle mõjule üüridele ja täituvusele.
Pawlowski ütleb, et rannikuäärsetes linnades, sealhulgas San Franciscos, New Yorgis, Los Angelese kesklinnas ja Seattle'is, oli kõige järsumalt korteriüüride ja hõivatuse langus. Kuid Sunbelti piirkondades, sealhulgas Atlantas, Carolinas, Texases, Phoenixis ja Las Vegases, langesid üürihinnad veidi, samas kui täituvus püsis tugev.
Erinevad korterite REIT-id võimaldavad investoritel panustada riigi eri piirkondadesse, ütleb St. Juste.
Camden Property Trust
(ticker: CPT) ja
Kesk-Ameerika korteriühistud
(MAA) omavad peamiselt Sunbelti osalusi.
Omakapital elamu
(EQR) ja
AvalonBay kogukonnad
(AVB) on tugevalt kaherannikulised.
Korteri sissetulek REIT
(AIRC) ja
UDR
(UDR) on avatud nii ranniku- kui ka Sunbelti turgudele
Essexi kinnisvarafond
(ESS) on lääneranniku näidend.
| Ettevõte / Ticker | Viimane hind | YTD hinnamuutus | 2021. aasta kogutulu | Turuväärtus (bil) | Hind / 2023E FFO* | Dividenditootlus |
|---|
| BICOASTAL | | | | | | |
| AvalonBay kogukonnad / AVB | $191.34 | -24.3% | 62.1% | $26.7 | 18.2 | 3.3% |
| Elamukapital / EQR | 71.29 | -21.2 | 57.3 | 26.8 | 18.7 | 3.5 |
| PÄIKESEVÖ | | | | | | |
| Camden Property Trust / CPT | $132.56 | -25.8% | 83.1% | $14.1 | 18.6 | 2.8% |
| Kesk-Ameerika korteriühiskonnad / MAA | 169.60 | -26.1 | 85.8 | 19.6 | 19.0 | 2.9 |
| TASAKAALUSTATUD KOKKUVÕTE MÕLEMALE TURULE | | | | | | |
| Korteri sissetulek REIT / AIRC | $41.29 | -24.5% | 47.7% | $6.5 | 16.6 | 4.4% |
| UDR / UDR | 44.83 | -25.3% | 61.1 | 14.3 | 17.9 | 3.4 |
E=hinnang. FFO = rahalised vahendid operatsioonidest. *Tegevustest saadav hind/raha on REIT-i jaoks standardne väärtuse mõõt. Tööstusharu keskmine on praegu 19.2.
Allikas: Bloomberg
Pawlowski ütleb, et UDR ja Equity Residential on sel aastal kaubelnud sarnases suurusjärgus kui nende eakaaslastega, kuid 2020. ja 2021. aastad olid rasked. „Nad on juba palju vaeva näinud ja seetõttu ei olnud see aasta nii kallis. , ja nüüd on väärtused lähtestatud ja põhinäitajad paranevad ning seega on UDR ja Equity Residential kaks eriti odavat REIT-i praegu. Ta ütles, et nad kauplevad 2022. aasta kasumilt kõrgema tootlusega kui korteri REITi eakaaslased ja nende eeldatav sisemine tootlus on kõigi kinnisvarasektorite ülemises pooles.
Üks tegureid, mis korterite REIT-ide jaoks head tõotab, on see, et eluase on mittevajalik objekt, nii et isegi kui inimesed kaotavad majanduslanguse tõttu töö või saavad palgakärbe, ei vähene nõudlus üürikorterite järele nii järsult kui nõudlus valikulise eluaseme järele. esemed, nagu reisi- või luksuskaubad. "Majanduslanguse ajal võivad üürihinnad siiski langeda," ütleb Pawlowski. "Kuid kuna nõudlus on vähem valikuline, püsib nõudlus paremini kui teistes valdkondades."
AEW Capital Managementi REIT-i väärtpaberigrupi portfellihaldur Gina Szymanski ütleb, et elamupõhised REIT-id on nende hinnakujundusvõimet ja põhialuseid arvestades "üks meie lemmikkategooriaid". Ta märgib, et nad "ei ole immuunsed tagasitõmbumise suhtes, sest intressimäärade vastutuul mõjutavad kõiki ettevõtteid".
Kuid ta lisab, et "eluruumide nimede bilansid on meie universumi kõigist ettevõtetest parimal kujul. Meil on väga hea tunne, et nad taastuvad."
Kirjuta Lauren Foster kl [meiliga kaitstud]
