3 parimat REIT-i, mis on praegu erakordselt odavad

REIT-id on eriti tugevalt tabanud käimasoleval karuturul. Kui S&P 500 on sel aastal langenud 18%, siis kinnisvaravaliku sektori SPDR ETF (XLRE) on kaotanud 26%.

REITide alatootluse peamine põhjus on kõrgete intressimäärade mõju enamiku REITide intressikuludele, millel on märkimisväärsed võlasummad.

Mõned REITid on aga muutunud pikaajalisest vaatenurgast üliodavaks. Niipea, kui kõrgetest intressimääradest tulenev vastutuul hakkab vaibuma, premeerivad need tugevate põhinäitajatega REIT-id tõenäoliselt oma osakuomanikke kõrgelt.

Seda öeldes arutame kolme erakordselt atraktiivse REITi väljavaateid.

Puhta mängu haigla REIT

2003. aastal asutatud Medical Properties Trust (MPW) on oma sektoris ainus puhas haigla REIT.

REITile kuulub üle 400 kinnistu, mis on renditud enam kui 30 erinevale operaatorile. Suurem osa varadest on üldised kiirravihaiglad ja on hästi hajutatud erinevates geograafilistes piirkondades, kinnisvaraga 29 osariigis, et leevendada nõudluse ja pakkumise tasakaalustamatuse ohtu üksikutel turgudel. Lisaks USA portfellile on Medical Propertiesil strateegiline kokkupuude peamistel rahvusvahelistel turgudel, sealhulgas Saksamaal, Ühendkuningriigis, Itaalias ja Austraalias.

Medical Propertiesil on mõned konkurentsieelised. Ainsa puhta mängu haiglana REIT, kellel on oma äritegevuses peaaegu 20-aastane kogemus, on tal oma nišis suured teadmised. See naudib ka mastaabisäästu.

Haigla REITina on Medical Properties majanduslanguse suhtes vastupidavam kui enamik REIT-e, kuna enamik tarbijaid ei vähenda oma tervishoiukulusid isegi kõige ebasoodsamate majandustingimuste korral. REIT on osutunud vastupidavaks kogu koroonaviiruse kriisi ajal, 2020. ja 2021. aastal eraldati operatsioonidest [FFO] rekordilised rahalised vahendid ühiku kohta. Teisest küljest langes usaldusfondi FFO osaku kohta 31% võrra ja vähendas oma osaku kohta. dividend 26%.

Medical Properties on näidanud märkimisväärselt ühtlast kasvurekordit. See on kasvatanud oma FFO ühiku kohta üheksa aasta jooksul viimasest 10-st, keskmiselt 9.3% aastas. Järjepidev tegevus annab tunnistust REITi kindlast ärimudelist ja selle hoolikast elluviimisest. Tänu elanikkonna vananemisest tingitud taganttuulele enamikul oma turgudel ja paljutõotavale omandamistorustikule jääb Medical Properties tõenäoliselt oma kasvutrajektoorile ka järgmistel aastatel.

Teisest küljest, nagu ka teised tervishoiu REIT-id, seisavad Medical Properties praegu silmitsi teatud vastutuuledega, nimelt inflatsiooni mõjuga tööjõukuludele, patsientide arvu aeglasele pandeemiajärgsele taastumisele ja fiskaalstiimulite pakettide vähenemisele. Selle tulemusel eeldame, et järgmise viie aasta jooksul on FFO keskmine aastane kasv ühiku kohta 0.4%, et olla ohutu.

Medical Properties on üheksa aastat järjest dividende tõstnud ja pakub hetkel 9.3% dividenditootlust. REIT-il on korralik väljamaksete suhe 64% ja kindel bilanss, intresside kattekordaja on 2.6. Arvestades ka selle kaitsvat ärimudelit, tuleks selle dividende pidada lähitulevikus ohutuks.

Medical Properties kaupleb praegu peaaegu 10 aasta madalaima hinna ja FFO suhtega 6.9, mis on palju madalam kui aktsia ajalooline keskmine 12.5. Erakordselt odav hindamine on tulenenud eelmainitud vastutuulest ja inflatsiooni mõjust tulevaste rahavoogude nüüdisväärtusele. Niipea, kui inflatsioon hakkab vaibuma, hakkab FFO kordaja tõenäoliselt pöörduma oma ajaloolise keskmise poole. Seega ootame järgmise viie aasta jooksul 12.6% aastahinda. Arvestades ka 9.3% dividendi ja 0.4% FFO kasvu osaku kohta, usume, et aktsia suudab järgmise viie aasta jooksul pakkuda 18.5% aastast kogutootlust.

See REIT annab kontoris

Office Properties Income Trust (OPI) on REIT, mis omab praegu enam kui 160 hoonet, mis asuvad 31 osariigis ja on peamiselt üüritud üksikutele kõrge krediidikvaliteediga üürnikele. REIT-i portfellis on praegu 90.7% täituvus ja keskmine ehitusvanus 17 aastat.

Office Properties teenib 64% oma üüritulust investeerimistasemel üürnikelt. See on üks kõrgemaid protsendimäärasid REIT-sektoris investeerimisjärguga üürnike makstavast üürist. Samuti on tähelepanuväärne, et USA valitsuse üürnikud teenivad ligikaudu 20% üüritulust, samas kui ükski teine ​​üürnik ei moodusta rohkem kui 4% aastasest sissetulekust. Üldiselt on Office Propertiesil üürnike erakordne krediidiprofiil, mille tulemuseks on usaldusväärsed rahavood ja seega oluline konkurentsieeline.

Teisest küljest on Office Propertiesil suur laenukoormus, mille intressikulu neelab praegu sisuliselt kogu tema tegevustulu. Järelikult müüb usaldusfond varasid, et vähendada oma finantsvõimendust. Finantsvõimenduse protsess on viimase kahe aasta jooksul REITi tootlust mõjutanud.

Kolmandas kvartalis langes Office Propertiesi täituvus 94.3%-lt 90.7%-le ja selle normaliseeritud FFO ühiku kohta langes 10% võrreldes eelmise aasta kvartaliga. Seoses varade müügiga ja osade liisingulepingute lõppemisega on FFO ühiku kohta kahe viimase aasta jooksul kokku langenud 19% ning sel aastal on oodata veel 3%-4% langust.

Veelgi enam, koroonaviiruse kriis võib panna paljud ettevõtted oma tegevuskulude vähendamiseks kasutusele võtma püsiva „kodust töötamise” mudeli. Selline nihe kahjustaks Office Propertiesit pikemas perspektiivis, kuigi pandeemia mõju sellele suundumusele on veel vara hinnata. Tulenevalt suurest võlakoormusest Office Propertiesi jõudlusele ja kodust töötamise trendist tuleneva vastutuule tõttu ootame järgmise viie aasta jooksul vaid 2% keskmist FFO aastakasvu ühiku kohta.

Office Properties on oma dividendid külmutanud neljal järjestikusel aastal, kuid pakub erakordselt kõrget 15.7% dividenditootlust. REIT-i hea väljamaksete suhe on 47%, kuid sellel on liigne võlakoormus. Selle tulemusena võidakse selle dividende majanduslanguse korral kärpida.

Hea on see, et aktsia kaupleb praegu peaaegu 10 aasta madala hinna ja FFO suhtega 3.0, mis on palju madalam kui selle 10 aasta keskmine 8.0. REITi suure finantsvõimenduse tõttu eelistame olla konservatiivsed ja eeldame seega õiglast hinna ja FFO suhet 6.0.

Kui aktsia saavutab viie aasta pärast meie õiglase väärtuse taseme, on selle tootlus 15.0% aastas. Arvestades ka 15.7% dividende ja 2.0% FFO kasvu osaku kohta, võib Office Properties pakkuda järgmise viie aasta jooksul 24.7% aastast kogutootlust.

Murdke see seif sissetuleku saamiseks lahti

Turvaline (SAFE) sai avalikuks 2017. aastal, mille juhiks ja peamiseks investoriks oli iStar. Tänaseni on iStar endiselt enamusaktsionär, kuigi põhikirjaga on see piiratud 42% hääleõiguslikest aktsiatest ettevõtte juhtimise eesmärgil.

Safehold on maapealne rendileping REIT, mille eesmärk on muuta kinnisvaratööstus revolutsiooniliseks, pakkudes ettevõtetele kapitalitõhusamat viisi oma ettevõtte jaoks hoonete omamiseks. Usaldus tegeleb ärikinnisvara all asuva maa pikaajalise müügi ja tagasirendimisega kogu USA-s ning on ainus REIT, mis keskendub ainult maapealsele rendile, et toetada kinnisvarainvesteeringuid ja -arendust.

Safehold on müügi ja tagasirendi maapealse rendi sektoris varane liikuja. Selle tulemusena saab ta kasu uuenduslike ja ainulaadsete liisingutoodete pakkumisest, mis pakuvad REIT-ile laia kasumimarginaali ja palju ruumi edaspidiseks kasvuks. Sellesse ärisse sisenemisel on aga vähe takistusi ja seetõttu ei pruugi usalduse konkurentsieelis püsida.

Safeholdil on praegu tugev äritempo. Kolmandas kvartalis kasvatas ettevõte oma tulusid 52% võrreldes eelmise aasta kvartaliga tänu mitmele uuele turule ja peaaegu kolmekordistas oma FFO ühiku kohta, osaliselt tänu ühekordsele kasumile maapealse rendilepingu müügist. REIT ostis maapealse rendilepingu 2020. aasta detsembris 76.7 miljoni dollari eest ja müüs selle kolmandas kvartalis 136 miljoni dollari eest. Tänu püsivale äritegevusele on REIT õigel teel kasvatama oma FFO-d ühiku kohta sel aastal peaaegu 30%, mis on uue rekordtasemeni.

Safehold on liider suurel adresseeritava turu kogusummal, mille väärtus on hinnanguliselt 7 triljonit dollarit. Tõusvad intressimäärad avaldavad aga survet REIT-i puhasväärtusele (NAV). Seetõttu eeldame järgmise viie aasta jooksul REIT-i NAV keskmiseks aastaseks kasvuks 2.7%.

Veelgi enam, usaldusfond pakub hetkel 2.4% dividenditootlust. Kuigi see tootlus on palju madalam kui Medical Propertiesi ja Office Propertiesi tootlus, on Safeholdi dividend palju turvalisem kui kahe teise REITi dividend, seda peamiselt tänu kindlale väljamakse suhtele 35%.

Safehold kaupleb praegu peaaegu viie aasta madalaima hinna ja puhasväärtuse suhtega 0.62, mis on palju madalam kui meie oletatav õiglase väärtuse tase 1.0. Niipea kui intressimäärad hakkavad aeglustuma, eeldame, et REIT pöördub tagasi oma õiglase väärtuse tasemele. Kui aktsia kaubeldakse viie aasta pärast õiglase väärtuse tasemel, on selle tootlus 12.6% aastas. Arvestades ka 2.4% dividendi ja 2.7% NAV kasvu osaku kohta, võib Safehold pakkuda järgmise viie aasta jooksul 17.0% aastast kogutootlust.

Final Thoughts

Ülaltoodud kolm REIT-i on muutunud erakordselt odavaks tänu oma müügile, mis on tulenenud eelkõige 40 aasta kõrge inflatsiooni mõjust nende tulemustele ja väärtusele.

Eeldame, et inflatsioon hakkab järgmisel aastal aeglustuma tänu Föderaalreservi agressiivsele poliitikale, mis on seadnud prioriteediks inflatsiooni taastamise oma pikaajalise eesmärgini 2%. Kui inflatsioon aeglustub, võivad ülaltoodud kolm REIT-i investoreid premeerida.