3 suure tootlusega REIT-i turvalise dividenditulu tagamiseks

Kinnisvarainvesteeringute fondid ehk REITid on üldiselt suurepärane koht turvalise ja atraktiivse dividenditulu saamiseks. Selle põhjuseks on asjaolu, et neile ei kohaldata ettevõtte tulumaksu nulli ja nad peavad seaduse järgi maksma oma aktsionäridele dividendidena välja vähemalt 90% maksustatavast tulust. Lisaks saab valdav enamus REIT-e kinnisvaralepingujärgse renditulu kaitsvast ja stabiilsest olemusest kasu.

Selle tulemusel pole üllatav, et paljud aastakümneid tegutsenud blue-chip REIT-id on nüüdseks liitunud maailma eliitlikuma dividendikasvu ettevõtete ridadega dividendiaristokraatidena (dividendikasv 25+ aastat järjest) ja/või dividendikuningatena. (50+ aastat järjest dividendide kasvu).

Siin vaatleme kolme kõrge tootlusega REIT-i, mis pakuvad turvalisi dividende ja on kas dividendikuningas või dividendiaristokraat.

Noor aristokraat sissekolimisseisundis

Essex Property Trust (ESS) liitus Dividend Aristocrats klubiga üsna hiljuti, kuna see on oma dividende kasvatanud 28 aastat järjest. Arvestades selle väga atraktiivseid pikaajalisi kasvuväljavaateid, suurepärast bilanssi ja konservatiivset väljamaksete suhet, eeldame, et see jätkab dividendide kasvatamist paljude aastate jooksul.

Selle ärimudel seisneb peamiselt läänerannikul asuvate mitmepereelamute korterikogukondade arendamises, ümberehitamises, haldamises, omandamises ja müügis. Praegu omab see üle 60,000 XNUMX korteriüksuse sadade kogukondade vahel.

Sellel ärimudelil on kolm peamist alfat loovat konkurentsieelist.

Esiteks saab see arendada mitmepereelamuid ja seejärel müüa need märkimisväärse kasumiga. Teiseks saab ta kasutada oma teadmisi ja ärivõrgustikku kinnisvara ostmiseks ja seejärel väärtust loovateks ümberehitustegevusteks, mis annavad aktsionäridele väga atraktiivset riskiga kohandatud tulu. Kolmandaks tähendab selle geograafiline fookus seda, et ta tegutseb piiratud pakkumisega turgudel, millel on tugevad majanduse põhialused. Selle tulemusena on väike oht, et turge ujutab üle pakkumine, mis tähendab, et selle kinnistute ümber on tugev vallikraav. Arvestades tehnoloogiasektorist tingitud töökohtade kasvu selle turgudel ja piiratud pakkumist ning arendus- ja ümberehitusvõimalusi, on ESSil helge tulevik.

ESS on osutunud ka majanduslanguse suhtes üsna vastupidavaks tänu esmavajaduse pakkumisele, muutes selle rahavoogude ja dividendide kasvuprofiili veelgi paljulubavamaks juhul, kui lähitulevikus peaks tabama tõsine majanduslangus. Näiteks kui operatsioonidest saadav raha (FFO) aktsia kohta tegelikult kasvas viimase majanduslanguse ajal, 5.57 dollarilt 2007. aastal 6.14 dollarile 2008. aastal ja seejärel 6.74 dollarile 2009. aastal.

Kombineerides oma konkurentsieelised ja madala riskiga profiili 4% dividenditootlusega ning eeldatava 5–6% FFO ja dividendi aktsia kohta järgmise poole kümnendi jooksul, pakub ESS väga atraktiivset riski-tasu profiili investoritele, kes otsivad turvalist kõrget tootlust. .

Legend 'O'st

Kinnisvaratulu (O) on legendaarne dividendikasvu aktsia, kuna on saavutanud S&P 500 kogutootluse purustamise alates 1994. aasta börsiletulekust ja makstes igakuist atraktiivset dividendi, mida on suurendanud 27 aastat järjest.

Sellel on tohutu ulatus, 11,733 1,147 kinnisvarast koosnev portfell on renditud konservatiivse struktuuriga kolmekordse netorendi alusel 8.8 üürnikule. O-l on 43-aastane kaalutud keskmine rendiperiood ja see teenib XNUMX% oma üüritulust investeerimisjärgu üürnikelt, mis annab talle hea nähtavuse oma tulevases rahavoos. See rahavoog on osutunud väga hästi toimivaks ka majanduslanguse ajal, suurendades veelgi selle profiili tugevust.

A-krediidireitinguga, võlakirjade ja võlakirjade kaalutud keskmise tähtajaga 6.3 aastat, fikseeritud tasude kattekordaja 5.5-kordne, 95% võlast on tagamata, 88% võlast fikseeritud intressimääraga, likviidsus üle 2.5 miljardit dollarit ja netovõlg aastapõhise pro forma korrigeeritud EBITDA-ga 5.2 korda, on O bilanss kindluse moodi.

O-aktsia pakub praegu atraktiivset 4.5% dividenditootlust, mis on väga turvaline ja kasvab tõenäoliselt veel palju aastaid, arvestades selle tugevat ärimudelit ja varasemaid tulemusi. O kaupleb ka EV/EBITDA, P/AFFO ja P/NAV alusel oma ajalooliste keskmiste väärtustega võrreldes märkimisväärse allahindlusega. Koos eeldatava keskmise ühekohalise aastase AFFO aktsia kasvu ja 4.5% dividenditootlusega loob see atraktiivse riskiga korrigeeritud kogutootluse profiili.

Tehke sellest REITist föderaalne kohtuasi

Lõpuks Federal Realty Trust (FRT) on juhtiv jaemüügile keskendunud REIT, mis omab, arendab ja arendab ümber kaubanduskeskusi USA kõrge sissetulekuga ja tihedalt asustatud rannikuturgudel. Need turud aitavad tõenäoliselt FRT-l pikas perspektiivis paremaid tulemusi saavutada tänu oma tugevatele sissetulekute ja rahvastiku kasvutrendidele. .

Kuna enam kui 3,100 üürniku enam kui 105 kinnisvaras ja ükski üürnik ei anna isegi 3% oma aastasest baasüürist, on FRT hästi isoleeritud jaemüüjate pankrottide vastu, mis võivad areneda, kui e-kaubandus kasvab jätkuvalt ja võimalikud tulevased majanduslangused jaemüüjatele mõju avaldavad. ja nende majaomanikud.

Lisaks sellele, et FRT keskendub soodsate sissetulekute ja demograafiliste suundumustega turgudele, loob FRT väärtust ka aktsionäridele, võimendades oma tugevat A-reitinguga bilanssi, et investeerida oma praegustesse ja uutesse kinnisvaraobjektidesse atraktiivse tootlusega. Lisaks üüritulu kasvule hoiavad need investeeringud selle vara värskena ja atraktiivsena nii üürnike kui ka ostjate jaoks, tugevdades veelgi nende konkurentsipositsiooni.

Kuigi FRT ei ole kindlasti majanduslangusekindel, toimis FRT viimase suure majanduslanguse ajal üsna hästi ja teeb seda tõenäoliselt ka järgmise majanduslanguse ajal, arvestades selle mitmekesistamise, turgude tugevuse ning rentnike ja kinnisvara kvaliteeti. Viimase suure majanduslanguse ajal kasvas selle FFO aktsia kohta 6.4. aastal aastaga 2008%, 8.8. aastal langes 2009% ja seejärel 10.5. aastal kasvas 2010%. Selle tulemusena on meil kindlus selle jätkumise suhtes. pikaajaline dividendide kasvuseeria.

Loosung

Kuna majanduslik ebakindlus on väga kõrge, on turvalise ja atraktiivse tuluga investeeringud investoritele väärtuslikumad kui kunagi varem. Tõestatud ja ahvatleva hinnaga kõrge tootlusega REIT-idega, nagu ESS, O ja FRT, on investoritel juurdepääs maailma parimatele kinnisvaraportfellidele, juhtimismeeskondadele ja ärimudelitele, mis peaksid paljude jaoks jätkuvalt teenima kasvavaid sissetulekuid. aastad.