3 klõpsu 12.7% tootluseni

Kinnisvara on löödud, mis tähendab, et kinnisvarainvesteeringute fondid (REIT) on taas soodsad.

Lõpuks ometi! REITi tootlused on tagasi seal, kus nad olema peaksid – (maa)valitseja üle vanilje S&P 500!

Meie, vastupidised, saame muidugi isegi paremini hakkama kui populaarsed Vanguardi kinnisvara ETF (VNQ). Kuigi 3.5% ei ole halb, kahvatub see 12.7% "peamise tootluse" ees, millest me hakkame arutama.

Miks on REIT-id jälle odavad? Lihtne: Fed.

Nagu ma juba kuid tagasi mainisin, ei tähenda kõrgemad intressimäärad mitte ainult suuremaid kapitalikulusid REIT-idele (ja kõikidele teistele ettevõtetele), vaid ka suuremat konkurentsi tulu pärast, kuna võlakirjade tootlus muutub üha konkurentsivõimelisemaks.

REIT-id on tõepoolest käitunud täpselt nii, nagu me ootasime…

Siiski vaatame sellele perioodile tagasi kui ühte parimat aega REITide ostmiseks odavamate hindadega ja keskmisest palju kõrgema tootlusega.

Kust peaksime alustama? Arutame seda REIT-ide kolme paketti, mis annab 11.4% kuni 13.5%.

Vajaduse jaemüük REIT (RTL)

Dividenditootlus: 13.5%

Mul on natuke pehme koht Getty Realty (GTY), ühe üürniku spetsialist, kes sobib vormiga "igav on ilus", rentides oma omadused välja nn hädavajalikele jaemüüjatele: bensiinijaamad, esmatarbekauplused, autoosade kauplused, saate pildi.

Arvestades seda, ma tahaksin olema armastada kinnisvarafirmat, kes endale helistab Vajaduse jaemüük REIT (RTL), eks?

Necessity Retailile kuulub 1,000 osariigis enam kui 48 ühe üürniku ja „vabaõhu-, ankurdus- ja toidupoekeskust”, mida renditakse peamiselt pikaajaliste tehingute alusel. Selle üürnikud on pärit 44 erinevast tööstusharust, sealhulgas gaasi-/mugavusrestoranid, tervishoid ja kiirteenindusrestoranid, kusjuures ükski tööstusharu ei moodusta rohkem kui 8% sirgjoonelistest üüridest.

Miks nii suur REIT nii võõralt kõlab? Noh, alles aasta tagasi muutis see oma nime American Finance Trust (AFIN)- nimi Uurisin 2020. Märkasin, et selle suur kokkupuude restoranide, meelelahutuse, jaemüüjate ja kontoripindadega on COVID-i ajal "vastutus", kuid COVID-i taastumise potentsiaali tõttu võib see osutuda soodsaks ostuks.

Kiirelt tänasesse päeva ja RTL-il on hoopis teistsugune probleem – nimelt võlg.

2021. aasta lõpu lähedal teatas ta 1.3 miljardi dollari väärtuses 81 jaemüügivara omandamisest ettevõttelt CIM Real Estate Finance Trust, samuti kolme põhitegevusega mitteseotud büroovara loovutamisest.

Hea uudis? RTL alandas oma 10 suurima üürnike kontsentratsiooni ja vähendas oma kontoripindadega kokkupuudet 7%-lt 1%-le. Negatiivne külg? Suur laenukoorem ainult suurenes. Sellel REITil on nüüd 2.8 miljardit dollarit netovõlga, mis on peaaegu 10 korda suurem selle korrigeeritud EBITDA-st ja enam kui kolm korda selle turuväärtusest!

Mida see väärt on, ei ole dividendide katmine siin silmatorkav probleem, kuna dividendid moodustavad vaid 83% 12 kuu korrigeeritud vahenditest (FFO). Kuid suur laenukoormus ja ilmsete katalüsaatorite puudumine annavad mulle RTL-i osas veidi pausi.

Globaalne netoliising (GNL)

Dividenditootlus: 11.4%

Globaalne netoliising (GNL) on kaubanduslik REIT, mis, nagu selle nimes olev "Global" viitab, ei tegutse mitte ainult siin USA-s, vaid veel 10 riigis, sealhulgas Ühendkuningriigis, Hollandis, Soomes ja Prantsusmaal. Talle kuulub 311 kinnisvara, mis on välja renditud 140 üürnikule 50 tööstusharus, kuigi tööstuse kontsentratsioon on veidi suurem – finantsteenused (13%) ja autotööstus (12%) on mõlemad portfelli kahekohalised osad.

Teine osa selle nimest on "Net Lease", mis, nagu RTL-i puhul, on põhjus, miks see meeldib. Tuletame meelde, et netoliisingud on kindlustuse, hoolduse ja maksude "neto", mis tähendab, et see kogub lihtsalt üüri ja jätab kõik muu üürnike enda otsustada. See tähendab, et GNL-i investoritel on vähem muutujaid, mille pärast muretseda; kasum on prognoositavam ja usaldusväärsem kui traditsiooniliste rendilepingute puhul.

Mis siis on Wrongs GNL-iga?

Alustuseks oli Global Net Lease üks paljudest REIT-idest, kes COVID-i tõttu oma dividende kärpisid. Täpsemalt vähendas ettevõte 25. aasta aprillis oma väljamakseid aktsia kohta 40% võrra 2020 sendile ja pole tagasi vaadanud.

Kui kärpimisel on ka positiivseid külgi, on see, et praegune väljamakse on jätkusuutlikum. AFFO väljamaksete suhe on 93%, mis on piisavalt turvaline, kuid karud jälgivad lähikuudel tähelepanelikult.

Samuti, nagu ka Necessity Retail, on GNL-il üsna suur võlg, 2.2 miljardit dollarit. See pole nii hull, vähemalt suhteliselt – see on 8 korda korrigeeritud EBITDA ja 1.5 korda suurem turukapitalist. Ja selle võla pealt makstav kaalutud keskmine intressimäär (3.5%) on veidi parem kui RTL-i intressimäär (4.2%).

Seega on Global Net Lease'il kindlasti oma tüükad. Kuid agressiivsemate dividendiinvestorite jaoks võib GNL – mis on haruldane rahvusvaheline kinnisvaramäng, mis kaupleb nii AFFO kui ka korrigeeritud EBITDAga võrreldes ahvatleval tasemel – sobida.

Office Properties Income Trust (OPI)

Dividenditootlus: 13.2%

Mõnikord võivad isegi kõige hullemad olukorrad kasumlikkust kanda.

Võtma Office Properties Income Trust (OPI), näiteks. Sellel REIT-il on 160 kinnisvara, mida ta rendib peamiselt kõrge krediidikvaliteediga üksikutele üürnikele - mitte ainult ettevõtetele, vaid ka valitsusasutustele. Ja tagasi, kui ma selle 2022. aasta oktoobris üle vaatasin, oli see takerdunud kümnendi pikkusesse langusesse, mis oli viimasel ajal tõesti kiirenenud – OPI aktsiad olid kärbitud peaaegu poole võrra.

Kuid nii raske kui praegusel WFH-ajal bürookinnisvara üürileandjaks olemine on, pole OPI oma eelisteta. Ja tol ajal mõtlesin, et "võib-olla müüb turg OPI-st üle."

Olgem selged: OPI võitleb ülesmäge, mis algas ammu enne COVIDi.

Mõisted "WFH", "kaugtöö" ja "kaugtöö" võisid 2020. aastal peavoolu jõuda, kuid korporatiivne Ameerika oli aastaid kaldunud rohkem paindlike tööolukordade poole – COVID andis trendile vaid viisaka tõuke.

Siiski, kihlveod vastu Office Properties Income Trust võib vähemalt praegu olla ohtlik. Kuigi see on viimaste kuude jooksul tagasi nõudnud peaaegu 20% oma väärtusest, on aktsia endiselt äärmiselt odav, vaid viis korda CAD (jaotamiseks saadaval sularaha, mõne REIT-i alternatiivne kasumlikkuse mõõdik). Kui soovite kasutada traditsioonilisemat REIT-i mõõdikut, kaupleb OPI oma normaliseeritud FFO-st vähem kui 4 korda.

Pealegi ei ole OPI mingi New Yorgis asuv REIT, mis üürnikke hemorraagiks ajab. See asub rohkem äärelinnas, praegune täituvus on 96%. Täielikult kolmandik selle üürnikest on valitsusasutused või töövõtjad - sellised üürnikud, kes on oma kontoritesse liimitud. Ja pärast paariaastast piiranguteta paindlikkuse pakkumist hakkavad paljud tööandjad lõpuks tagasi lükkama ja nõudlikud töötajad veedavad paar päeva tagasi kontoris.

Brett Owens on ettevõtte peamine investeerimisstrateeg Kontrastne Outlook. Suuremate sissetulekute ideede saamiseks saate tasuta oma värskeima eriaruande: Teie ennetähtaegselt pensionile jäämise portfell: tohutud dividendid – iga kuu – igavesti.

Avalikustamine: puudub